5 Onderhoud & verbetering

Uit eerdere analyses van de Aedes-benchmark blijkt dat de ervaren woningkwaliteit pas toeneemt als een corporatie in één keer minimaal 10.000 euro aan een woning uitgeeft. Dit levert een hoger rapportcijfer op van minimaal plus 0,5. Het afgelopen jaar is er een lichte stijging van het aantal woningen waarin een ingreep van meer dan 10.000 euro is gedaan. Dat is te zien in figuur 5-3. Om het aantal ingrepen per jaar goed te kunnen vergelijken, is het bedrag van 10.000 euro gecorrigeerd voor inflatie (prijspeil 2022). 

Figuur 5-3: Aantal woningen met een ingreep boven 10.000 euro

Bij alle grootteklassen is dit jaar een verdere stijging van de instandhoudingskosten zichtbaar. Daarbij blijven grotere corporaties – net als voorgaande jaren – gemiddeld meer uitgeven dan de kleinere corporaties. Dat komt overigens niet doordat grotere corporaties een andere samenstelling van hun woningvoorraad hebben, maar doordat grotere corporaties meer aan verduurzaming uitgeven of dat onderhoud duurder is door de locatie van de woningen. XXS-corporaties liggen voor het derde jaar op rij fors onder het gemiddelde. Doordat de grootteklasse XXS in aantal vhe klein is, heeft deze categorie nauwelijks invloed op het beeld voor alle woningcorporaties.

Figuur 5-4: Instandhoudingskosten per grootteklasse, 2019-2022

5.4 Instandhoudingskosten: toename vooral bij eengezinswoningen

Om goed inzicht te krijgen in de gemiddelde instandhoudingskosten maken we een verdeling tussen woningtypen en bouwperiodes. Daarmee krijg je een overzicht van de instandhoudingskosten per vhe onderverdeeld in:

• het gemiddelde van de periode 2018 tot en met 2022
• het gemiddelde over 2022
• absolute verschil in euro per woningtype/bouwjaarklasse tussen 2021 en 2022.

Vergeleken met 2021 zien we de gemiddelde instandhoudingskosten per vhe vooral bij de eengezinswoningen toenemen. Die trend zagen we tussen 2020 en 2021 juist bij de meergezinswoningen. 

5.5 Technische kwaliteit: woningen uit bouwjaar 1945-1969 meest verbeterd

De deelletter technische kwaliteit is in de benchmark gebaseerd op de energieprestatie van de woningvoorraad van de corporatie. Sinds 2021 wordt hiervoor de Energieprestatie2 (EP2) gebruikt. Dat is conform de NTA 8800 die vanaf dat jaar de NEN 7120 NV heeft vervangen.

Zoals figuur 5-6 weergeeft, is de technische kwaliteit van woningen uit de bouwklassen 1945-1959 en 1960-1969 het meest verbeterd. Corporaties geven ook meer geld uit aan woningen uit die bouwklassen. Het is opvallend dat corporaties het meeste geld uitgeven aan woningen van voor 1945 maar dat de technische kwaliteit van die woningen relatief minder verbeterd. 

Wijziging NTA 8800
In 2022 is de NTA 8800 aangepast. Sindsdien wordt voor delen van een woning grenzend aan onverwarmde ruimten een hogere temperatuur dan de buitentemperatuur meegenomen. Daardoor krijgen woningen die grenzen aan onverwarmde ruimten een betere EP2-waarde en technische kwaliteit (zie toelichting prestatieveld Duurzaamheid).

5.6 Ervaren woningkwaliteit: waardering op nagenoeg gelijk niveau

Huurders hebben dit jaar afgerond dezelfde waardering (6,9) voor de kwaliteit van de woningen gegeven als vorig jaar (6,9). Deze meting is gebaseerd op het oordeel van 136.000 huurders (aselect) bij 221 woningcorporaties. Naar woningtype en bouwjaarklasse opgedeeld geeft dit het volgende beeld (figuur 5-7).

Waardering woningen met beter energielabel stijgt

Ondanks dat de ervaren woningkwaliteit op het niveau van alle woningcorporaties al jaren stabiel blijft, zien we wel degelijk veranderingen. Vooral de waardering van huurders in oudere woningen neemt af, terwijl de waardering van huurders in nieuwe/verduurzaamde woningen juist toeneemt. Sterker nog, hoe hoger het energielabel, hoe hoger de ervaren woningkwaliteit is. Hoogstwaarschijnlijk doordat die woningen comfortabeler zijn en een lagere energierekening hebben.  

5.7 Benchlearning: kosten stijgen, tijd voor een andere aanpak

De samenstelling van de woningvoorraad varieert aanzienlijk per corporatie. Dankzij aanvullende informatie over het type woningen waar onderhoud en verbetering plaatsvindt, geeft de Aedes-benchmark nog meer inzicht. Per woningtype en bouwperiode is inzichtelijk wat een corporatie uitgeeft en hoe dit zich verhoudt tot andere corporaties met vergelijkbare woningen. Dat maakt het mogelijk om onderling gericht vragen te stellen, het gesprek aan te gaan en van elkaar te leren. Onder andere over onderhoudskosten en over investeringen in de voorraad oudere of juist nieuwere woningen. Het is ook mogelijk om de effecten van investeringen te beoordelen en te bespreken. Dit kan met informatie over de technische kwaliteit van de woning aan de hand van de EP2 en de door de huurder ervaren kwaliteit van de woning per woningtype en bouwperiode.

Tijdens de regionale benchlearningbijeenkomsten is er gelegenheid om onderlinge verschillen te bespreken en de verschillende strategieën uit te lichten. De duurzaamheidsopgave vraagt grote investeringen. Wat zijn de beste keuzes en in welke bouwperiode? In welk woningtype investeer je dan? Hoe richt je je organisatie in? Werk je met een vaste partner of met losse opdrachtnemers? Is er een professionele inkoper betrokken bij de uitvraag richting de markt? De benchmarkresultaten geven voldoende input om de samenwerking op te zoeken en kennis uit te wisselen.

Lees ook