7 Verdieping Nieuwbouw

In 2022 zijn er meer meergezinswoningen met lift gebouwd en daalt de bouw van eengezinswoningen (figuur 7-2). Deze trend is zichtbaar sinds 2020. Tussen 2020 en 2022 is de verhouding tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen gedaald van 40 procent naar 30 procent. Met andere woorden: in 2020 waren er op elke 100 meergezinswoningen 40 eengezinswoningen gebouwd. In 2022 zijn er op elke 100 meergezinswoningen nog 30 eengezinswoningen gebouwd. Dit past bij de toenemende behoefte aan dit soort woningen vanwege vergrijzing en kleinere gezinssamenstellingen. Bij meergezinswoningen kun je denken aan flats en appartementen. Bij eengezinswoningen aan rijtjeshuizen. Verder daalt het aantal nieuwe eenheden intramuraal zorgvastgoed (-10 procent) en overige eenheden. De daling van die laatste categorie komt vooral door minder vernieuwbouw (-68 procent). Dan zijn woningen dusdanig gerenoveerd dat de kwaliteit vergelijkbaar is met een nieuwbouwwoning.

Figuur 7-2: Bouwvolume per nieuwbouwtype, 2020-2022

‘Het gemiddeld aantal vierkante meter van alle nieuwbouwwoningen daalt van 77 m2 in 2018 naar 68,2 m2 in 2022’

Wat opvalt is dat het gemiddeld aantal vierkante meter van nieuwbouwwoningen daalt van 77 m2 in 2018 naar 68,2 m2 in 2022*, zichtbaar in figuur 7-3. De afname van dit gemiddelde komt deels doordat corporaties andere typen woningen bouwen. Namelijk, minder eengezinswoningen en meer meergezinswoningen. Maar ook doordat corporaties echt kleiner bouwen zoals in grafiek 6.4 te zien is. De gemiddelde oppervlakte van een eengezinswoning is in 5 jaar tijd met 9 m2 afgenomen, en het oppervlak van de meergezinswoningen gemiddeld met 2 m2.

Figuur 7-3: Gemiddelde vierkante meters van nieuwbouwwoningen*

*Gemiddelde m2 gebaseerd op de totale aantallen Nieuwbouw (dVi)

Figuur 7-4: Gemiddelde vierkante meter per woningtype*

*Gemiddelde m2 gebaseerd op de totale aantallen Nieuwbouw (dVi)

In totaal zijn 12.175 reguliere nieuwbouwwoningen (80 procent) verhuurd aan de primaire doelgroep, zie figuur 7-5.  Dat is 7 procent minder dan het jaar daarvoor. Corporaties bouwen ook de meeste woningen in deze categorie. Hoewel deze een relatief klein aandeel hebben in het totaal aantal woningen zien we dat corporaties, meestal vanuit de niet-DAEB-tak, meer middenhuurwoningen realiseren. Dat aantal stijgt met 57 procent.

Figuur 7-5: Overzicht van nieuwbouw binnen de verschillende huurklassen

Grootteklassen corporaties

Grotere corporaties hebben een relatief groot aandeel (figuur 7-6) in het aantal nieuwbouwwoningen. De L- en XL-corporaties bouwen veruit het meest. In 2022 valt op dat er over het algemeen bij bijna alle grootteklassen een terugval te zien is. Bij de XS- en S-corporaties is een lichte stijging waarneembaar.

Figuur 7-6: Verdeling nieuwbouw naar grootteklasse

7.4 Stichtingskosten per m2 met 12 procent gestegen

De stichtingskosten per vierkante meter van de in 2022 gerealiseerde nieuwbouwwoningen zijn met 12 procent gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Die stijging is enerzijds te verklaren door de bouwkostenstijging en anderzijds doordat er gemiddeld kleiner gebouwd is. Kleiner bouwen is namelijk duurder. Iedere woning heeft toch een badkamer, keuken, toilet en dergelijke nodig. Omdat die kosten over minder vierkante meters verdeeld kunnen worden, zijn de kosten per vierkante meter hoger. Figuur 7-7 toont de ontwikkeling in de gemiddelde stichtingskosten per vierkante meter over de afgelopen 5 jaar.

‘Waar een m2 in 2021 nog 2.709 euro kostte, was dit toegenomen tot 3.022 euro in 2022’

Figuur 7-7: Gemiddelde stichtingskosten per vierkante meter

Huuropbrengsten in relatie tot oppervlakte nieuwbouw

Corporaties hebben de afgelopen jaren een gematigde huurverhoging gehanteerd per vierkante meter. Ook in 2022 vindt er een relatief lichte stijging van de huuropbrengst plaats. De huuropbrengst per vierkante meter stijgt rond de 4 procent.

Bouwkosten

De toegenomen bouwkosten vormen een serieus knelpunt voor corporaties bij het realiseren van nieuwbouwwoningen. Vanaf de tweede helft van 2021 is er een forse toename van de materiaalkosten, als gevolg van schaarste door de naweeën van corona en in 2022 door de oorlog in Oekraïne. Door de oplopende inflatie zijn de loonkosten in de bouw- en onderhoudssector inmiddels ook gestegen. De gemiddelde bouwkosten per vierkante meter nemen het hardst toe bij meergezinswoningen zonder lift. Die woningen zijn bijna 19 procent duurder en kosten gemiddeld 2.848 euro per vierkante meter. Ze komen daarmee op hetzelfde niveau uit als de kosten voor een meergezinswoning met lift. Overigens is de categorie zonder lift wel significant kleiner. Voorheen waren meergezinswoningen met lift duurder. Corporaties bouwen dit type woningen momenteel het meeste, omdat daaraan de meeste behoefte is. Deze woningen stijgen met 4 procent het minst hard per vierkante meter.

Figuur 7-8: Gemiddelde bouwkosten per vierkante meter naar woningtype

De stichtingskosten per vierkante meter zijn in figuur 7-9 verdeeld over de grootteklassen van de corporaties. In de grafiek is zichtbaar dat de XS-, S- en XL-corporaties te maken hebben met een grote stijging in de kosten per vierkante meter. Deze corporaties bouwen in 2022 kleiner dan in het vorige jaar. Daardoor stijgen de kosten per vierkante meter sterker dan bij de andere corporaties.

Figuur 7-9: Gemiddelde stichtingskosten naar grootteklasse van de corporatie

7.5 Benchlearning: aan de slag met versnellen van de nieuwbouw

Corporaties staan de komende jaren voor grote uitdagingen. Versnelling op de nieuwbouwopgave is hard nodig, zeker ook gezien de gemaakte NPA-afspraken. Het afschaffen van de verhuurderheffing biedt kansen om meer en versneld te investeren in nieuwbouw. Tegelijkertijd maken de noodzaak om versneld te verduurzamen en de oplopende rentes de opgave zeer uitdagend. Tijdens de regionale benchlearningdagen gaan corporaties volop aan de slag om op dit punt van elkaar en van elkaars strategie en aanpak te leren, zodat zij beter kunnen versnellen om voldoende nieuwbouwwoningen te realiseren.

Voetnoten

1. Voor 7 corporaties had de Aedes-benchmark geen dVi2021 tot haar beschikking. De gerealiseerde woningen van deze corporaties ontbreken in dit totaal.

2. Deze 16.015 vhe's bevatten (ook) niet-DAEB en onzelfstandige eenheden waardoor het aantal niet hetzelfde is als het nieuwbouwaantal bij het onderdeel Beschikbaarheid & betaalbaarheid.

Lees ook