6 Beschikbaarheid & betaalbaarheid

Het prestatieveld Beschikbaarheid & betaalbaarheid brengt de maatschappelijke prestatie in beeld die corporaties leveren om voldoende betaalbare woningen aan te bieden. Daarbij maken we gebruik van 8 indicatoren die samenkomen in 3 deelscores: Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Huisvesten doelgroepen.

6.1 Beschikbaarheid: DAEB-voorraad groeit met 6.000 woningen, 87 procent onder hoge aftoppingsgrens

De beschikbaarheid van sociale huurwoningen meten we aan de hand van 3 indicatoren. Daarvan gaan 2 indicatoren over de voorraadontwikkeling: de (totale) DAEB-voorraad en de ontwikkeling van de DAEB-voorraad met een huur tot de hoge aftoppingsgrens. De derde indicator meet het aandeel toewijzingen van vrijkomende woningen met een huur tot de aftoppingsgrens. Daarnaast hebben de indicatoren over de voorraadontwikkelingen betrekking op zelfstandige woningen in de DAEB-tak. Onzelfstandige eenheden en woningen in de niet-DAEB-tak zijn niet meegerekend. De uitkomsten in dit hoofdstuk gaan over de woningen van corporaties die deelnemen aan de benchmark¹.

Figuur 6-1: Resultaten benchmarkindicatoren Beschikbaarheid, 2021-2022

		2021	2022
Beschikbaarheid	Ontwikkeling voorraad (DAEB)	0,1%	0,3%
	Ontwikkeling voorraad tot hoge aftoppingsgrens (DAEB)	8,1%	-4,4%
	Aandeel tot aftoppingsgrens binnen vrijkomend aanbod*	84,9%	84,2%

*Toewijzingen van woningen tot de liberalisatiegrens (DAEB en niet-DAEB)
Bron: dVi

Tussen 2021 en 2022 is de totale zelfstandige DAEB-voorraad gegroeid met 0,3 procent, oftewel met circa 6.000 woningen. Dit is het resultaat van verschillende vastgoedontwikkelingen, waarvan nieuwbouw (+14.200), aankoop (+2.900), verkopen aan (toekomstige) bewoners (-3.000) en sloop (-6.400) de meest bepalende zijn. Het volledige overzicht van de ontwikkelingen staat in figuur 6-2. Dat is exclusief de aan- en verkopen tussen corporaties onderling. Dit waren er ongeveer 6.800.

De netto groei van de DAEB-voorraad in 2022 (+6.000 woningen) is groter dan in 2021 (+2.000 woningen). Dit komt vooral door iets meer aankopen en minder sloop en verkopen dan in 2021. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in de DAEB-tak is al sinds 2014 niet hoger geweest dan 15.000 woningen per jaar. Om de ambities uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA) waar te kunnen maken moet in de komende jaren het tempo van de nieuwbouw fors omhoog, naar ruim 30.000 DAEB-woningen per jaar. In de NPA is geen afspraak opgenomen over de netto uitbreiding, maar gezien het tekort aan sociale huurwoningen moet ook dit aantal flink oplopen de komende jaren.

Figuur 6-2 laat naast de ontwikkeling van de voorraad ook de onderverdeling naar huurprijsklassen zien. Gedurende 2022 nam het aantal DAEB-woningen met een huur tot de hoge aftoppingsgrens af met 4,4 procent, ofwel 82.000 woningen. De afname wordt vooral veroorzaakt doordat de aftoppingsgrenzen niet zijn geïndexeerd met de maximaal toegestane huurverhoging (2,3 procent), maar gelijk bleven ten opzichte van 2021. Daardoor kwamen veel woningen boven deze aftoppingsgrens uit na huurverhoging.

Figuur 6-2: Zelfstandige DAEB-voorraad groeit in 2022 met 6.000 woningen

Beschikbaarheid en betaalbaarheid figuur 6-2

Bron: dVi

Van de vrijkomende woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens in 2022, kwam bij 84,2 procent de nieuwe huurprijs overeen met de maximale aftoppingsgrens die gold voor het betreffende huishouden². Dit percentage is al jaren min of meer stabiel. De regels rondom het passend toewijzen spelen hierbij een grote rol: bij ten minste 95 procent van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomensgrens onder de grens voor passend toewijzen moet de kale huur onder de aftoppingsgrens liggen.

Naar boven

6.2 Betaalbaarheid: huurstijging corporatiewoningen ruim onder inflatie

De betaalbaarheid van de DAEB-voorraad meten we aan de hand van 3 indicatoren: de gemiddelde huurprijs, de huur ten opzichte van de maximaal toegestane huur (volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS)) en de huurprijsverandering van de DAEB-voorraad over het afgelopen kalenderjaar. De gemiddelde huurprijs van een zelfstandige DAEB-woning is tussen 2021 en 2022 toegenomen van 561 euro naar 578 euro, een stijging van 2,9 procent³. De stijging van de gemiddelde huur is daarmee veel lager dan de inflatie in 2022, die rond 10 procent lag.

Figuur 6-3: Resultaten benchmarkindicatoren Betaalbaarheid, 2021-2022

		2021	2022
Bebetaalbaarheid	Huurprijs (DAEB)	€ 561	€ 578
	Huur / maximaal toegestane huur (DAEB)	69,5%	69,3%
	Verandering huurprijs t.o.v. afgelopen jaar (DAEB)	0,1%	2,9%

Bron: dVi

De toename van de huurprijs wordt bepaald door 4 factoren:

huuraanpassingen voor zittende huurders (veelal een verhoging)
huuraanpassingen bij nieuwe verhuringen (harmonisatie)
voorraadmutaties zoals nieuwbouw en sloop
huurverhogingen na woningverbetering en verduurzaming.

Uit de CBS Huurenquête bleek dat de huurverhoging op 1 juli 2022 aan zittende huurders van corporatiewoningen gemiddeld 2,2 procent bedroeg. Het bijkomende effect van nieuwe verhuringen was 0,4 procent. Deze geringe stijging komt door huurharmonisatie en aftoppingen die vaak nodig zijn om de woning te verhuren aan de doelgroep ‘passend toewijzen’. De resterende 0,3 procent is gevolg van voorraadmutaties zoals nieuwbouw en sloop, en huurverhogingen aan zittende huurders na woningverbeteringen.

Figuur 6-4: Gemiddelde huur zelfstandige DAEB-woningen stijgt tussen 2021 en 2022 met 2,9 procent, gemiddelde huurverhoging aan zittende huurders 2,2 procent

Bron: dVi en CBS huurenquête

De gemiddelde verhouding tussen de huur en de maximaal toegestane huur in de DAEB-tak verbeterde tussen 2021 en 2022 licht, van 69,5 procent naar 69,3 procent. Dat komt doordat de huurprijs gemiddeld met 2,9 procent steeg terwijl de maximale huur per WWS-punt werd geïndexeerd met 2,7 procent en het aantal WWS-punten van DAEB-woningen toenam met 0,5 punten.

In vrijwel alle regio’s is de prijs-kwaliteitverhouding verbeterd. Uitzondering hierop is de Metropoolregio Amsterdam, waar de verhouding tussen de huur en de maximale huur met 1,8 procentpunt steeg. Dit is het effect van de in 2022 in het WWS geïntroduceerde ‘cap’ op de WOZ-waarde, die voorschrijft dat de WWS-punten die worden toegekend voor de WOZ-waarde maximaal 33 procent van de totale punten mogen uitmaken. Met name in Amsterdam, waar de WOZ-waarden relatief hoog liggen, leidt dit tot een lager gemiddeld aantal WWS-punten voor DAEB-woningen.

Naar boven

6.3 Huisvesten doelgroepen: woningtoewijzingen terug op niveau van 2020, relatief meer woningen naar secundaire doelgroep

Het derde en laatste deelprestatieveld van Beschikbaarheid & betaalbaarheid vergelijkt de prestaties van corporaties op het gebied van het huisvesten van de doelgroep ‘passend toewijzen’⁴, ook wel de primaire doelgroep genoemd. De eerste van 2 indicatoren in dit deelprestatieveld kijkt naar het aandeel woningtoewijzingen aan huishoudens met een inkomen onder de passend-toewijzengrens. Dit aandeel is gedaald van 75,3 procent in 2021 naar 74,4 procent in 2022. En in de afgelopen jaren is dit percentage fors afgenomen. In 2016 werd nog 80,9 procent van de vrijkomende woningen aan de primaire doelgroep toegewezen. De daling in het aandeel toewijzingen aan de primaire doelgroep komt ten goede aan de secundaire doelgroep, ofwel de overige corporatiedoelgroepen. De ruimte die corporaties hebben om woningen vrij toe te wijzen aan hogere inkomens wordt beperkt ingezet (3,1 procent).

Figuur 6-5: Resultaten benchmarkindicatoren Huisvesten doelgroepen, 2021-2022

		2021	2022
Huisvesten doelgroepen	Toewijzingen aan huishoudens met inkomen onder passend-toewijzengrens*	75,3%	74,4%
Huisvesten doelgroepen	Match voorraad en doelgroep passend toewijzen (DAEB)	84,9%	79,5%

*Toewijzingen van woningen tot de liberalisatiegrens (DAEB en niet-DAEB)
Bron: dVi, Lokale Monitor Wonen en WoON

In 2022 waren er 164.300 woningtoewijzingen tot de liberalisatiegrens, oftewel 7,9 procent van de voorraad. Het aantal toewijzingen is daarmee, na een eenmalige opleving in 2021 (172.000 toewijzingen), weer terug op het niveau van 2020. Sinds 2017, toen er nog 180.900 woningen werden toegewezen, is dit aantal vrij fors afgenomen. Het aantal toewijzingen wordt niet alleen bepaald door het aantal huurders dat doorstroomt naar een andere woning. Ook het aantal nieuwbouwwoningen draagt hieraan bij.

Figuur 6-6: Aantal woningtoewijzingen tot de liberalisatiegrens

Bron: dVi

De indicator ‘Match voorraad en doelgroep passend toewijzen (DAEB)’ geeft weer hoe de omvang van de doelgroep passend toewijzen zich verhoudt tot het aantal woningen met een voor hen passende huur. Voor de voorraad wordt daarbij gekeken naar de DAEB-voorraad met een huur onder de hoge aftoppingsgrens en onzelfstandige eenheden. Hoe hoger het percentage, hoe meer de voorraad in verhouding staat tot de doelgroep.

Het matchpercentage is tussen 2021 en 2022 iets verslechterd, van 84,9 procent naar 79,5 procent. Dit komt met name door de eerder beschreven afname van de DAEB-voorraad tot de hoge aftoppingsgrens, die vooral gevolg is van het niet verhogen van de aftoppingsgrenzen tussen 2021 en 2022. Ook de matchindicator wordt hiermee indirect sterk beïnvloed door definities, beleid en regelgeving. De verschuiving op landelijk niveau is tussen deze 2 jaren minder interessant. Wel interessant zijn de regionale verschillen en verschillen tussen corporaties onderling. Die uitgebreide inzichten zijn verder gespecifieerd in het Aedes-datacentrum.

Naar boven

6.4 Benchlearning: netto huurquote iets gedaald, meer huurders met een betaalrisico door hoge energieprijzen

Indicatoren voor benchlearning bieden meer inzichten in de woonsituatie van huurders, de prijs-kwaliteitverhouding van de woningvoorraad en het effect van inspanningen van de woningcorporatie. Om meer inzicht te bieden in de betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad worden de gemiddelde netto huurquote en het aandeel huurders met een betaalrisico gemeten⁵. Daarnaast zijn dit jaar 2 nieuwe betaalbaarheidsindicatoren toegevoegd: het aandeel van de DAEB-voorraad met een huur tot 575 euro en de verhouding tussen de huur en streefhuur in de DAEB-portefeuille van de corporatie. In onderstaande tabel staan de uitkomsten van deze 4 benchlearning-indicatoren. In het Aedes-datacentrum is nog een aantal andere indicatoren in het kader van benchlearning opgenomen. De indicatoren komen allemaal terug in de regionale benchlearningsessies.

Figuur 6-7: Resultaten benchlearning-indicatoren, 2021-2022

		2021	2022
Benchlearning	Gemiddelde netto huurquote (werkgebied)	22,4%	21,9%
	Aandeel huurders met betaalrisico (werkgebied)	10,8%	12,8%
	Aandeel DAEB-voorraad tot 575 euro	-	44,1%
	Huur / streefhuur (DAEB)	-	91,4%

In de huurquote wordt de huurprijs minus huurtoeslag afgezet tegen het besteedbaar inkomen. Dit percentage daalde van 22,4 procent eind 2020 naar 21,9 procent eind 2021, waardoor huurders een kleiner deel van hun inkomen aan huur kwijt zijn. Dit komt doordat het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen relatief harder steeg dan de corporatiehuren. Het aandeel huurders met een betaalrisico neemt daarentegen toe, van 10,8 procent naar 12,8 procent. Een huishouden heeft een betaalrisico wanneer het inkomen ontoereikend is om de huur plus overige noodzakelijke kosten van levensonderhoud te betalen. De stijging van het aandeel huurders met een betaalrisico is een gevolg van de sterk gestegen energielasten.

De indicator ‘Aandeel DAEB-voorraad tot 575 euro’ is toegevoegd in het licht van de afspraak uit de Nationale Prestatieafspraken om de voorraad tot deze prijsgrens tot en met 2025 op peil te houden. Aan het einde van 2022 heeft 44,1 procent van alle DAEB-woningen een huur tot deze grens. In de volgende benchmark zal het effect zichtbaar worden van de eenmalige huurverlaging 2023, die corporatiehuurders met een inkomen lager dan 120 procent van het sociaal minimum recht geeft op een huurverlaging tot deze grens (575 euro). De verwachting is dat het aandeel van de DAEB-voorraad tot deze prijsgrens fors zal toenemen door deze regeling.

De tweede nieuwe benchlearning-indicator meet de verhouding tussen de gemiddelde huur en de gemiddelde streefhuur in de DAEB-tak. Beide gegevens komen uit het hoofdstuk over markt- en beleidswaarde uit de dVi. De afstand tussen de huur en de streefhuur van een woning geeft een maat van de betaalbaarheid op termijn, ervan uitgaande dat na mutatie de huur van een woning in principe naar de streefhuur wordt gebracht. Kanttekening hierbij is dat corporaties verschillend omgaan met de streefhuur en de indicator daarom niet altijd tussen corporaties onderling goed vergelijkbaar is. Eind 2022 bedraagt de huur in de DAEB-tak gemiddeld 91,4 procent van de streefhuur.

Voetnoten

Dat zijn alle corporaties minus 6, die samen circa 12.000 zelfstandige DAEB-woningen beheren.
In dit percentage is de aftoppingsgrens gehanteerd die van toepassing is op het huishouden dat de woning heeft betrokken. De lage aftoppingsgrens geldt daarbij voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens. De hoge aftoppingsgrens is van toepassing voor huishoudens met 3 of meer personen.
Gebruik van de afgeronde gemiddelde huurprijzen van 561 en 578 euro geeft een stijging van 3,0 procent. De 2,9 procent is berekend op basis van de niet afgeronde gemiddelde huurbedragen.
Doelgroep passend toewijzen [primair]: inkomen < € 24.075/€ 23.975 (eenpersoons wel/niet AOW) < € 32.675/€ 32.550 (meerpersoons wel/niet AOW)

Doelgroep toewijzing DAEB-woningen [secundair]: inkomen < € 40.765 (eenpersoons) of < € 45.014 (meerpersoons)

Midden- en hoge inkomens: inkomen > € 40.765 (eenpersoons) of > € 45.014 (meerpersoons)
De indicatoren ‘Gemiddelde huurquote’ en ‘Aandeel huurders met betaalrisico’ zijn beschikbaar per gemeente in de Lokale Monitor Wonen (LMW). De indicatorwaarde voor een corporatie wordt bepaald naar rato van de zelfstandige DAEB-voorraad over de verschillende gemeenten waarin de corporatie actief is. De cijfers uit de LMW hebben vanwege beschikbaarheid van CBS-data steeds betrekking op het voorgaande jaar en betreffen niet alleen het DAEB-segment, maar de hele corporatievoorraad.