3 Bedrijfslasten

3.1 De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten dalen voor tweede jaar op rij

De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten² waren in 2022 1.169 euro per vhe. Deze lasten zijn de afgelopen 2 jaar met respectievelijk 66 euro en 204 euro aanzienlijk gedaald. De afname in 2022 komt voornamelijk door de verlaagde verhuurderheffing. Die verhuurderheffing werd bepaald op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daarnaast is in 2021 en 2022 de vennootschapsbelasting lager door de Vestia-leningruil. Omdat het fiscale verlies (50/50) verwerkt mocht worden in 2021 en 2022, valt de Vpb in die jaren 53 euro per vhe lager uit. In 2023 komt het effect van de Vestia-leningruil dus niet meer voor, waardoor de Vpb gaat toenemen. Wel is dan de verhuurheffing volledig afgeschaft.

Figuur 3-2: Niet-beïnvloedbare bedrijfslasten, 2016-2022

Toelichting leningenruil Vestia

Corporaties in heel Nederland ruilden in 2021 dure leningen van Vestia met eigen marktconforme leningen. Daarmee is de hoge rentelast van Vestia structureel verlaagd en krijgen de deelnemende collega-corporaties een hogere last. Vestia en inmiddels haar opvolgers hebben hiermee weer ruimte gekregen om bij te dragen aan de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeenten waar ze actief zijn. De contante waarde van het effect van de leningenruil, de zogenaamde ‘volkshuisvestelijke investering’ is boekhoudkundig bij Vestia als opbrengst en bij de deelnemende corporaties als kosten verantwoord. Van deze opbrengst en kosten mag 50 procent in 2021 en 50 procent in 2022 in het fiscale resultaat worden meegenomen. Door de compensabele verliezen van Vestia heeft deze en haar opvolgers geen extra rentelast, terwijl de deelnemende collega-corporaties gemiddeld gezien wel een aftrek hebben. Dit leidt tot een lagere belastingdruk op sectorniveau.

In alle grootteklassen stijgen de beïnvloedbare bedrijfslasten per vhe. De kleinste klassen blijven de hoogste beïnvloedbare bedrijfslasten per vhe houden. Bijvoorbeeld doordat de kosten voor administratieve verantwoording, bestuur en toezicht nooit evenredig met het aantal vhe lager kunnen zijn dan bij een grote corporatie. Daarnaast is het voor kleinere corporaties lastiger om schaalvoordelen te behalen in de bedrijfsvoering.

Figuur 3-3: Beïnvloedbare bedrijfslasten naar grootteklasse, 2021-2022

‘Corporaties werken steeds meer met externe inhuur’

Figuur 3-4: Beïnvloedbare bedrijfslasten: ontwikkeling van personeels- en inhuurkosten

3.4 Kosten personeel in loondienst stijgt door CAO en premie Algemeen Werkloosheidsfonds (AWf-premie)

De totale gemiddelde personeelslasten per fte (figuur 3-5) zijn gestegen van 72.897 euro in 2021 naar 76.375 euro in 2022. Dit jaar namen de gemiddelde salariskosten per functie toe, in tegenstelling tot vorig jaar. Deze toename komt vooral door de CAO- verhoging en de verhoging van de AWf-premie. Uitzondering op de stijging is de functie ‘servicecontracten’. Daar dalen de gemiddelde personeelskosten per fte (full time equivalent) juist verder.

Figuur 3-5: Personeelslasten per fte naar activiteit, 2019-2022

3.5 Huishoudboekje voor derde jaar op rij niet sluitend

Het huishoudboekje is in 2022 voor het derde jaar op rij niet sluitend, ondanks dat de verhuurderheffing is gedaald. Het geld dat daarmee vrijkwam hebben corporaties direct weer moeten uitgeven aan de instandhoudingskosten. Bij een vergelijking van de bedrijfslasten (beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare) en de instandhoudingskosten met de gemiddelde maandhuur per vhe komt een corporatie in 2022 gemiddeld 4 euro per vhe per maand tekort. Het huishoudboekje zegt iets over de inkomsten en uitgaven van woningcorporaties. Belangrijkste inkomsten zijn de maandelijkse huuropbrengsten. Een wel of niet sluitend huishoudboekje heeft invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties voor opgaven als verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid.

Figuur 3-6: Gemiddelde huuropbrengsten per vhe per maand ten opzichte van bedrijfslasten, rente-uitgaven en instandhoudingskosten*, 2017-2022

* De rentelasten in het huishoudboekje 2022 zijn bepaald op basis van het kasstroomoverzicht. De in eerdere jaren gebruikte resultatenrekening is minder bruikbaar geworden, omdat materiële herwaarderingen op embedded derivaten zuiver betaalde rente verstoren. De methodiekwijziging is ook in de vergelijkende cijfers doorgevoerd. 

3.6 Benchlearning geeft handvatten voor datagedreven bedrijfsvoering

De gegevens uit de Aedes-benchmark maken het mogelijk om te vergelijken hoe de bedrijfslasten van een corporatie zich hebben ontwikkeld en hoe deze ontwikkeling zich verhoudt tot de bedrijfslasten van andere corporaties.

De bedrijfslasten zijn in het Aedes-datacentrum terug te vinden, zowel uitgesplitst naar de functionele activiteiten, als uitgesplitst naar de categorieën: personeelskosten, inhuur en overige organisatiekosten.

In 2022 zijn voor het eerst ook de totale overige bedrijfslasten gevraagd. Dat zijn kosten voor ICT, huisvesting, advieskosten, etc. Deze aanvulling geeft een completer beeld van de totale bedrijfslasten. Corporaties zien hierdoor bijvoorbeeld of de overige bedrijfslasten echt zijn afgenomen of dat er andere verdeelsleutels zijn gebruikt. Met dat nieuwe inzicht kunnen corporaties meer van elkaar leren tijdens de regionale benchlearningdagen. Visueel is de nieuwe opvraag van gegevens hieronder zichtbaar.

Figuur 3-7: Beschikbaarheid specificaties van de bedrijfslasten verdeeld over de functies

Binnen de personeelskosten kunnen corporaties een aantal zaken vergelijken. Een vergelijking is mogelijk bij de personeelskosten per fte (per soort activiteit), het aantal vhe per fte en de verdeling van de fte over de verschillende activiteiten. Doordat deze gegevens voor de zesde keer zijn opgevraagd, is het mogelijk om een vergelijking in de tijd te maken. Dit geeft corporaties met hogere personeelskosten inzicht in manieren waarop zij zich kunnen ontwikkelen op dit punt.

Tevens heeft een aantal corporaties te maken met een kostenstijging boven inflatie. Het is van belang dat zij nagaan of dat komt door gerichte investeringen die zich later terugverdienen. Het professioneel organiseren van inkoop kan een stijging van de bedrijfslasten helpen beperken. Ook toewerken naar een datagedreven bedrijfsvoering met goede datakwaliteit maakt een efficiëntieslag mogelijk.

Voetnoten

1. De beïnvloedbare bedrijfslasten bepalen we door de aan bedrijfslasten toegerekende functies verhuur- en beheeractiviteiten, leefbaarheid, directe overige exploitatiekosten, servicecontracten, verkoop vastgoed en overige organisatiekosten te verminderen met de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten.
    
2. Onder de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten vallen de belastingen en heffingen, zoals de verhuurderheffing, vennootschapsbelasting en de onroerendezaakbelasting (OZB).

Lees ook