Huurdersoordeel Bedrijfslasten Duurzaamheid Onderhoud & verbetering Beschikbaarheid & betaalbaarheid Verdieping Nieuwbouw Verdieping Leefbaarheid

Samenvatting

Al 10 jaar bewijst de Aedes-benchmark zich als een waardevol instrument dat inzicht geeft in de belangrijke prestaties van corporaties. Met als doel te blijven leren en elkaar te helpen presteren. Nieuw dit jaar is de pilot verdieping Leefbaarheid. Want ook op het gebied van leefbaarheid liggen mooie uitdagingen, waar corporaties van elkaar kunnen leren.

Aan deze tiende editie deden 272 corporaties mee. De deelnemende corporaties vertegenwoordigen 98 procent van alle verhuureenheden (vhe) van woningcorporaties. In totaal heeft 77 procent van de corporaties aan alle prestatievelden deelgenomen.

Corporaties blijven presteren

Nog nooit hebben zoveel huurders hun mening gegeven over de dienstverlening van corporaties. Dat het huurdersoordeel op hetzelfde hoge niveau blijft als voorgaande jaren, is een knappe prestatie. Daarbij werken corporaties hard aan het verduurzamen van hun woningen. Dat loont, want een verduurzaamde woning verhoogt de tevredenheid van huurders over hun woning.

Tegelijkertijd zijn huurders in een woning met een EFG-label steeds kritischer aan het worden. Dat is mede het gevolg van de gestegen energie- en gasprijzen. Maar ook doordat huurders woningen om zich heen verduurzaamd zien worden. Uit de benchmark blijkt dat corporaties druk bezig zijn om juist deze EFG-woningen aan te pakken.

Het aantal nieuwbouwwoningen is nagenoeg gelijk gebleven aan het jaar daarvoor. Uit de Aedes-forecast die begin dit jaar is uitgevraagd, bleek al dat corporaties tegen veel obstakels aanlopen bij nieuwbouw. Om de ambities uit de Nationale Prestatieafspraken te halen moet er flink worden opgeschaald.

De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten dalen voor het tweede jaar op rij door het effect van de Vestia-leningruil op de vennootschapsbelasting en de verlaging van de verhuurderheffing. De instandhoudingskosten gaan dit jaar voorbij de 9 miljard euro. Kijkend naar het huishoudboekje is die wederom niet sluitend.

Overall beoordelen huurders de leefbaarheid in hun buurt vaak met een voldoende. Opvallend is dat 4 op de 10 huurders geen duidelijk beeld heeft van de inzet van hun corporatie voor een prettige en veilige buurt.

Hieronder een uitgebreider overzicht van de verschillende prestatievelden en verdiepingen in de benchmark.

1. Huurdersoordeel stabiel, huurders kritischer op hun EFG-woning

Ruim 450.000 huurders gaven dit jaar hun mening over de ervaren woningkwaliteit en de dienstverlening van hun corporatie. Dat zijn meer dan 3 keer zoveel huurders als in 2014. Huurders geven de dienstverlening gemiddeld een 7,7. Dit is vergelijkbaar met vorig jaar.

De ervaren woningkwaliteit is bijna gelijk gebleven (6,9). Naast het gevoel van ‘je thuis voelen’ is de kwaliteit van de woning zelf uiteraard belangrijk bij het oordeel ervaren woningkwaliteit. Investeren in verduurzaming wordt door huurders sterk gewaardeerd: hoe hoger het energielabel, hoe hoger de ervaren woningkwaliteit. Andersom gebeurt hetzelfde. Huurders worden steeds kritischer op hun EFG-woning.

Het proces rondom het betrekken van een nieuwe woning en het proces voor het opleveren van de woning bij vertrek, kost huurders steeds minder moeite. Bij het reparatieproces zien we iets bijzonders. Reparaties die volledig door de eigen dienst van een corporatie worden uitgevoerd kosten een huurder minder moeite dan wanneer de reparatiedienst (deels) is uitbesteed. Dit weegt uiteindelijk door in de deelscore. Corporaties die veel reparaties uitbesteden doen er daarom goed aan om regie te houden op het reparatieproces.

2. Bedrijfslasten stabiel, externe inhuur neemt toe

De totale (beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare) bedrijfslasten van corporaties zijn met 152 euro gedaald van 2.249 euro naar 2.097 euro per vhe.

De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten dalen dit jaar met 204 euro per vhe. Dit komt door het lagere percentage van de verhuurderheffing en het effect van de Vestia-leningruil op de op sectorniveau berekende vennootschapsbelasting.

De beïnvloedbare bedrijfslasten zijn al jaren stabiel. Tussen 2021 en 2022 stijgen die licht van 876 euro naar 928 euro per vhe. De beïnvloedbare bedrijfslasten bestaan uit personeelskosten, kosten voor externe inhuur en overige bedrijfslasten. Met name bij personeels- en inhuurkosten is een trend zichtbaar. Het aandeel voor externe inhuur neemt al jaren gestaag toe en is inmiddels ruim 16 procent van de totale personeelslasten (eigen personeel + inhuur). In 2017 was dat nog 10 procent. Corporaties werken dus steeds meer met externe inhuur. Redenen hiervoor lopen uiteen, maar de druk op de arbeidsmarkt is er zeker een.

Op sectorniveau is het huishoudboekje van woningcorporaties wederom niet sluitend. Het huishoudboekje wordt berekend door de gemiddelde maandhuur per vhe met de totale bedrijfslasten, rente-uitgaven en de instandhoudingskosten te vergelijken. Een wel of niet sluitend huishoudboekje heeft invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties voor opgaven als verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid.

3. Verduurzaming leidt tot resultaat, aanpak EFG-labels voorop

Corporaties blijven hun woningen actief verduurzamen. Het aandeel woningen met een goed energielabel is afgelopen jaar verder gestegen. Bijna 40 procent van de corporatiewoningen heeft energielabel A of beter. Het aantal woningen met energielabel E, F of G is afgenomen van 247.300 naar 180.700 woningen. Een afname van 66.600 woningen, oftewel ruim 25 procent.

Naar schatting komt de helft daarvan door directe inspanningen van corporaties. De andere helft komt door de methodiekwijzing in de NTA 8800. In 2021 zorgde de overgang naar de NTA 8800 voor veel verschuiving in de duurzaamheidsprestaties van woningen. In de NTA 8800 werd voor onverwarmde aangrenzende ruimten – zoals bergingen of trappenhuizen – gerekend met de buitentemperatuur. In de praktijk ligt die temperatuur echter hoger. Dit jaar is de NTA 8800 gecorrigeerd waardoor er weer een realistischer beeld ontstaat.

De nettowarmtevraag is op sectorniveau gedaald met 5 procent, waarvan 3 procent door ingrepen van corporaties. De energielabelwaarde (EP2) is verbeterd met bijna 6 procent.

4. Onderhoud en verbetering blijven op hoog niveau

Corporaties gaven in 2022 in totaal 9,1 miljard euro uit aan instandhoudingskosten. Dit zijn alle uitgaven die een corporatie aan een woning heeft. We onderscheiden 2 soorten uitgaven: uitgaven aan onderhoud én investeringen in woningverbetering.

Op brancheniveau zijn de kosten voor onderhoud en woningverbetering dit jaar gestegen van 3.481 euro naar 3.739 euro per vhe. Corporaties besteden opnieuw meer geld aan onderhoud en verbetering van hun woningen. Dit leidt tot een betere technische kwaliteit van de woning.

Het aantal ingrepen van minimaal 10.000 euro steeg afgelopen jaar licht. Uit eerdere analyses van de Aedes-benchmark weten we dat na ingrepen van boven de 10.000 euro de ervaren woningkwaliteit pas toeneemt. Huurders gaven dit jaar dezelfde waardering (6,9) aan de kwaliteit van de woningen als vorig jaar (6,9). Deze meting is gebaseerd op 136.000 huurders bij 221 woningcorporaties.

5. DAEB-voorraad stijgt met 6.000, stijging huren ruim onder inflatie

De gemiddelde kale maandhuur van een zelfstandige DAEB-woning (sociale huurwoning) is licht gestegen van 561 euro naar 578 euro. Corporaties hebben na een huurbevriezing van vorig jaar de huur verhoogd met 2,9 procent, verdeeld over 3 onderdelen. Zittende huurders kregen een verhoging van 2,2 procent. Dat was de maximaal toegestane huurverhoging. Verder steeg de huur 0,4 procent bij een huurderswisseling en 0,3 procent bij woningverbetering of sloop/nieuwbouw. De huurstijging is overigens veel lager dan de inflatie in 2022, die rond de 10 procent lag.

Netto nam het aantal DAEB-woningen in 2022 toe met 6.000 woningen. Met name omdat er minder woningen zijn gesloopt of verkocht. Dat is meer dan in voorgaande jaren.

Na een lichte stijging vorig jaar is het totaal aantal woningtoewijzingen in 2022 gedaald naar 164.300. Dat is 7,9 procent van de voorraad. Opvallend is dat corporaties steeds vaker woningen toewijzen aan de secundaire doelgroep. Dat percentage stijgt van 20 procent naar 22,5 procent. Dat gaat ten koste van woningen die aan de primaire doelgroep worden toegewezen. Dat percentage daalt van 75,3 procent naar 74,4 procent. Corporaties gebruiken de vrije toewijzingsruimte nauwelijks.

De prijs-kwaliteitverhouding van woningen is iets verbeterd. De verhouding van de huidige huur ten opzichte van de maximale huur die gevraagd zou mogen worden, daalde van 69,5 procent in 2021 naar 69,3 procent in 2022. Corporaties vragen overigens zelden de maximale huur voor een woning.

6. Minder en kleiner gebouwd, bouwkosten zijn gestegen

In 2022 zijn er 16.015 woningen gerealiseerd. Dat is iets minder dan in 2021 toen er 16.925 woningen zijn gebouwd. Corporaties bouwen steeds meer meergezinswoningen met lift en minder eengezinswoningen. Door ontwikkelingen als vergrijzing, het ontstaan van kleinere huishoudens en stedelijke verdichting is er meer behoefte aan dit type woningen. Woningcorporaties hebben in de Nationale Prestatieafspraken de ambitie uitgesproken om over de periode van 2022-2030 in totaal 250.000 DAEB-woningen en 50.000 niet-DAEB woningen te realiseren. Dat zijn gemiddeld ruim 33.000 woningen (DAEB en niet-DAEB) per jaar.

De gemiddelde stichtingskosten (grond, bouwkosten en overige kosten) voor een nieuwbouwwoning per m2 zijn met 12 procent gestegen. Waar een m2 in 2021 nog 2.709 euro kostte, bedroeg dit in 2022 3.022 euro. Dat komt deels doordat corporaties iets kleiner zijn gaan bouwen. Kosten voor onder andere badkamers en keukens worden dan verdeeld over minder m2. Maar het komt ook door een toename van bouw-, materiaal- en loonkosten. Vanaf de tweede helft van 2021 namen de materiaalkosten door corona fors toe. In 2022 kwam daar de oorlog in Oekraïne bovenop. Bovendien stegen de loonkosten in de onderhoud- en bouwsector. De stijging van bouw-, materiaal- en loonkosten wordt een steeds groter knelpunt voor corporaties bij het realiseren van nieuwbouw.

7. Zichtbare inzet corporaties draagt sterk bij aan totaaloordeel buurt

Dit jaar bevat de Aedes-benchmark voor het eerst een verdieping leefbaarheid. Aan de uitvraag onder huurders hebben in deze eerste editie 173 corporaties meegedaan. Dat komt neer op een deelnamegraad van 63 procent. Ruim 83.000 huurders hebben zich uitgesproken over de leefbaarheid van hun buurt. Zij kregen vragen voorgelegd over ervaren veiligheid, mate van overlast, mate van schoon en netjes, en de ervaren inzet van hun corporatie aan prettig en veilige buurt.

Huurders beoordelen het veiligheidsgevoel in de buurt gemiddeld met een 7,5. Voor overlast in de buurt geven huurders gemiddeld een 6,9, waarbij een hoger cijfer minder overlast betekent. De mate waarin huurders de buurt als schoon en netjes ervaren is gewaardeerd met een 6,5. Tot slot geven huurders gemiddeld een 6,0 voor de ervaren inzet van de corporatie voor een prettige en veilige buurt.

Opvallend aan het laatste oordeel is dat veel huurders geen concreet beeld hebben van de inzet van de corporatie op het gebied van leefbaarheid. Bijna 4 op de 10 huurders geeft aan dit niet te weten. Terwijl de ervaren inzet van de corporatie een sterke invloed heeft op het totaaloordeel van de buurt. Als huurders de corporatie in algemene zin positief waarderen, zijn ze veelal ook positief over de inzet van de corporatie voor de buurt. Zichtbare activiteiten voor een prettige en leefbare wijk hebben een positief effect op de beleving van huurders van hun wijk.