7 Verdieping Nieuwbouw

De afgelopen jaren zien we dat corporaties vaker meergezinswoningen met lift zijn gaan bouwen en minder eengezinswoningen. Bij meergezinswoningen kun je denken aan flats en appartementen. Bij eengezinswoningen aan rijtjeshuizen. In 2023 is er 7,4 procent meer meergezinswoningen met lift gebouwd, ofwel 574 woningen meer dan in 2022. Terwijl de realisatie van het aantal eengezinswoningen slechts gestegen is met 67 woningen, zoals ook te zien is in figuur 7-2. Dit past bij de toenemende behoefte aan dit soort woningen vanwege vergrijzing en kleinere gezinssamenstellingen.

In figuur 7-2 zien we alle opgeleverde nieuwbouwwoningen per woningtype vanaf 2018. Het gaat om zelfstandige woonruimten en intramurale zorgeenheden. Een opvallende stijger is het aantal flexwoningen. Dit aantal is verdubbeld ten opzichte van 2022 hoewel het nog wel om een bescheiden aantal gaat. Tevens is er een lichte stijging te zien van intramuraal zorgvastgoed en studentenwoningen. Intramurale en extramurale woningen zijn overigens niet hetzelfde als zorggeschikte woningen. Die laatste categorie zijn zelfstandige geclusterde sociale huurwoningen waar intensieve zorg aan ouderen geleverd kán worden. Het is hiermee zeker geen intramuraal zorgvastgoed maar eigenlijk ook geen extramuraal zorgvastgoed. Want dat zou betekenen dat het altijd als zorgvastgoed in gebruik zou zijn. Dat is niet het geval, een deel wordt namelijk ook gebruikt als gewone zelfstandige huurwoning. Uit de huidige benchmarkdata kunnen we geen uitspraken doen over het aantal gebouwde zorggeschikte woningen.

7.3 Hogere aanvangshuren bij nieuwbouw zelfstandige woonruimte

Figuur 7-3 toont de zelfstandige nieuwbouwwoningen naar prijsklassen. In 2023 zijn er 10.742 woningen opgeleverd met een huur tot 693 euro (hoge aftoppingsgrens). Dat zijn er 13 procent minder dan in 2022.   

Corporaties zijn vaker nieuwbouwwoningen gaan verhuren met een huur tussen 693 euro en 808 euro. Oftewel tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Waar in 2022 14 procent van de verhuurde nieuwbouwwoningen in deze categorie viel, is dit in 2023 gestegen naar 27 procent.

Deze toename is mede te verklaren door het afschaffen van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV). Die ging in op 1 juli 2021 en werd afgeschaft op 21 december 2022. Verhuurders die investeerden in huurwoningen met een huur tot de aftoppingsgrens hoefden door deze wet minder verhuurderheffing te betalen.

Door de aanvullende eisen uit het bouwbesluit en aanvullende lokale eisen zijn corporaties meer geld kwijt aan duurzame woningbouw. Soms zijn hogere huurprijzen dan nodig om deze kosten te dekken.

7.4 Gemiddelde stichtingskosten per woning nemen toe 

De gemiddelde stichtingskosten per woning zijn gestegen ten opzichte van 2022. Het meest opvallend is de stijging bij eengezinswoningen met 13 procent hogere stichtingskosten per woning. Naast de inflatie (5,6 procent) en de toegenomen gemiddelde oppervlakte (+1 m2) komt de stijging vooral door de hogere grondkosten. De gemiddelde stichtingskosten van meergezinswoningen met lift en zonder lift nemen respectievelijk 7 procent en 4 procent toe. Gecorrigeerd voor oppervlakte volgen deze stichtingskosten de stijging van de inflatie.

7.5 Lichte stijging aantal m2 per woning

In de afgelopen jaren zagen we bij zowel meergezinswoningen met lift als eengezinswoningen een daling van het aantal m2. Ten opzichte van 2022 lijkt het aantal m2 van deze woningtypen heel licht toe te nemen. Kanttekening hierbij is dat de dVi sinds dit jaar is uitgebreid. Hierdoor krijgen we ook beter inzicht in de studentenwoningen, flexwoningen en intramurale woningen. Voorheen vielen deze woningtypen onder meergezinswoningen zonder lift en eengezinswoningen. Mogelijk wijken de m2 daarom af van eerdere rapportages.

‘Waar een m2 in 2022 nog 3.022 euro kostte, kostte die 3.247 euro per m2 in 2023’

7.6 Stichtingskosten per m2 stijgen met 7,5 procent

Figuur 7-6 laat zien hoe de stichtingskosten per m2 zich in de afgelopen 6 jaar hebben ontwikkeld. In 2023 zijn de stichtingskosten per m2 voor nieuwbouwwoningen met 7,5 procent gestegen vergeleken met 2022. De stichtingskosten omvatten bouwkosten, grondkosten en overige kosten. Waar een m2 in 2022 nog 3.022 euro kostte, kostte die 3.247 euro per m2 in 2023. De bouwkosten zijn het afgelopen jaar met 7,6% gestegen, wat hoger is dan de bouwkosteninflatie van 5,6%. (Bron: CBS 2023).

Over de afgelopen 6 jaar zijn de stichtingskosten met 58 procent gestegen. Vooral bouwmaterialen zijn in die periode flink duurder geworden. Dat had verschillende oorzaken. Allereerst leidde de pandemie tot een toegenomen vraag naar bouwmaterialen terwijl de productie tijdelijk minder was. Ook had de oorlog in Oekraïne invloed op de kosten van bouwmaterialen.

Corporaties bouwen verhoudingsgewijs meer kleine woningtypen (MGW). Daarnaast is ook de gemiddelde oppervlakte de afgelopen jaren afgenomen. Dit leidt tot hogere stichtingskosten per m2, doordat voorzieningen zoals keuken, badkamers en (duurzaamheids-)installaties door minder vierkante meter worden gedeeld.

7.7 Houtskeletbouw goedkoper dan betonbouw

Corporaties staan voor een uitdagende opgave. Zij moeten meer bouwen, zorgen voor gezonde en betaalbare woningen, maar tegelijkertijd voldoen aan maatschappelijke en milieu-standaarden. Corporaties bouwen woningen vaak met beton en soms met hout.

Houtbouw draagt bij aan de CO2-reductie in de gehele bouwsector waarin corporaties een belangrijke opdrachtgever zijn. Hout is een duurzaam bouwmateriaal met een lagere CO2- en stikstofuitstoot dan andere bouwmaterialen zoals beton, cement, staal, steen en kalkzandsteen.

Van circa 10.000 nieuwbouwwoningen waarover wij aanvullende gegevens hebben ontvangen, blijkt dat in 2023 ongeveer 8 procent gebouwd is met hout. Een stijging van 4 procent ten opzichte van 2022.

Houtbouw lijkt op basis van eerste inzicht goedkoper te zijn dan de traditionele manier van bouwen. De bouwkosten van normale bouw waren in 2023, 2.708 euro per m2, ten opzichte van 2.455 euro per m2 voor houtbouw.

7.8 Meer verdieping in het Aedes-datacentrum en regionale kennisdagen

Aedes-datacentrum
Wil je inzicht in hoe jouw corporatie het doet in de branche ten opzichte van andere corporaties of landelijk? In het Aedes-datacentrum kunnen corporaties hun cijfers vergelijken en downloaden als PDF- of Excel-bestand. In het Aedes-datacentrum zijn bijna 200 indicatoren van de Aedes-benchmark opgenomen voor alle individuele corporaties. Hiermee kunnen corporaties eigen vergelijkingen maken en zelf overzichten en grafieken samenstellen. Daarnaast zijn er veel cijfers uit andere bronnen zoals de dVi, dPi, WoON, CBS te vinden in de databank. Bekijk de video: Wat vind je allemaal in het Aedes-datacentrum voor uitleg van wat je allemaal in het datacentrum kunt vinden, hoe je het gebruikt en wat het je oplevert.

Regionale kennisdagen
In januari en februari 2025 zijn er 5 regionale kennisdagen. In de ochtend vergelijken we de algemene benchmarkresultaten met de regionale resultaten per thema. Wat valt op? Welke strategieën en oplossingen zijn er? We gaan samen in gesprek en aan de slag.

De middag staat in het teken van meer verdieping per thema. Elk thema heeft een eigen aanbod aan activiteiten en werkvormen. Centraal staat van elkaar leren en co-creëren.

Per dag zijn er themasessies over Huurdersoordeel, Leefbaarheid, Onderhoud & verbetering, Duurzaamheid, Beschikbaarheid & betaalbaarheid i.c.m. nieuwbouw en Bedrijfslasten. Je kiest één thema waar je de hele dag mee aan slag gaat.

Nieuwsgierig naar wat de Regionale kennisdagen jou kunnen bieden? Bekijk het programma en meld je aan.

Lees ook