4 Onderhoud & verbetering

We weten uit eerdere benchmarkanalyses dat de ervaren woningkwaliteit pas toeneemt als een corporatie in één keer minimaal 10.000 euro aan onderhoud en/of investeringen in woningverbeteringen uitgeeft aan een woning. Dit levert een hoger rapportcijfer op van minimaal plus 0,5. Van uitgaven onder de 10.000 euro wordt geen significante toename in woningkwaliteit ervaren. In figuur 4-4 staat het aantal ingrepen boven de 10.000 euro van de jaren 2019-2023.

In 2023 gaven corporaties bij 142.144 woningen, ofwel 6,3 procent van de voorraad, meer dan 10.000 euro uit. Vorig jaar was dat nog bij 123.226 woningen, zo’n 5,4 procent. Dit laat zien dat corporaties steeds meer inzetten op het verbeteren van hun woningen.

Uit een verdere analyse van de instandhoudingsuitgaven en het aantal ingrepen, blijkt een onverminderde focus op de oudere bouwjaren. Ook blijkt dat de uitgaven aan woningen met een bouwjaar tussen 1980 en 2009 ten opzichte van 2022 fors (25-30 procent) toenemen zoals te zien is in figuur 4-5. Een dergelijk grote toename die bij deze relatief jongere bouwjaren nog niet eerder zichtbaar was. Na zo’n 30-35 jaar zie je normaliter een eerste renovatiecyclus. Dat verklaart waarom corporaties meer uitgeven aan woningen uit de jaren 80 en 90. Die zijn langzaam ook ‘aan de beurt’. Woningen na 15-20 jaar zijn meestal ook toe aan de eerste vervangingen. Denk aan bijvoorbeeld installaties. Het plaatsen van andere installaties zoals een warmtepomp in plaats van een centrale verwarming kunnen zorgen voor hogere kosten. Dit kan de relatief forse toename bij de bouwjaren 2000-2009 verklaren.

Corporaties geven nu gemiddeld 3.000 euro uit aan woningen uit alle bouwjaarklassen. Ze blijven dus actief hun gehele woningvoorraad verbeteren.

4.4 Instandhouding: onderhoudsreferentie bouwjaarklasse en woningtype opnieuw hoger

De onderhoudsreferentie in euro per vhe geeft inzicht in wat de gemiddelde uitgaven per vhe en type woning zijn. Een handige referentiewaarde om bijvoorbeeld de onderhoudsbegroting te toetsen, de vastgoedwaardering (beleidswaarde) te bepalen en hulp bij de interne besluitvorming over onderhoud, verbetering en verduurzamingsprojecten.

Om goed inzicht te geven in de gemiddelde instandhoudingskosten is in de benchmark een verdeling tussen woningtypen en bouwperiodes gemaakt en per woningtype/bouwjaarklasse een referentieprijs berekend. Zo kunnen corporaties met verschillende woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype toch met elkaar benchmarken.

Op basis van de uitgaven van circa 2 miljoen corporatiewoningen zijn de referentieprijzen bepaald die in figuur 4-6 te zien zijn. Per vhe per woningtype en bouwjaarklassen zijn de volgende inzichten opgesteld:

• het gemiddelde van de instandhoudingskosten van de periode van 2019 tot en met 2023
• het gemiddelde van de instandhoudingskosten voor 2023
• de absolute mutatie van de instandhoudingskosten in euro per woningtype/bouwjaarklasse tussen 2022 en 2023.

Vergeleken met 2022 zien we de groei van de gemiddelde instandhoudingskosten per vhe vooral bij de jongere bouwjaren. Die trend zagen we nog niet eerder. Zoals eerder in de rapportage naar voren kwam. Woningen van zo’n 30-35 jaar oud zijn normaliter toe aan een eerste renovatiecyclus. Dat verklaart waarom corporaties meer uitgeven aan woningen uit de jaren 80 en 90. Die zijn langzaam ook ‘aan de beurt’. Woningen na 15-20 jaar zijn meestal ook toe aan de eerste vervangingen. Denk aan bijvoorbeeld installaties. Het plaatsen van andere installaties zoals een warmtepomp in plaats van een centrale verwarming kunnen zorgen voor hogere kosten. Dit kan de relatief forse toename bij de bouwjaren 2000-2009 verklaren.

4.5 Technische kwaliteit: Meergezinswoningen vanaf 1980 het meest verbeterd

De deelletter technische kwaliteit is in de benchmark gebaseerd op de energieprestatie van de woningvoorraad van de corporatie. Sinds 2021 gebruiken we voor dit prestatieveld de energielabelwaarde2^[1] (EP2) volgens de NTA 8800.

De uitgaven voor onderhoud aan woningen die gebouwd zijn na 1980 stijgen flink. We zien dat vooral de technische kwaliteit van meergezinswoningen na 1980 het meest verbeterd is. Huurders van meergezinswoningen ervaren in deze woningen ook echt een betere woningkwaliteit.

Opvallend is dat de technische kwaliteit van de eengezinswoningen gebouwd na 1980 niet significant verbeterd is tussen 2023 en 2024. Terwijl ook daar net zo goed in is geïnvesteerd. Eengezinswoningen lijken dus duurder om te verduurzamen. Dat komt onder andere doordat eengezinswoningen een groter warmteverlies-oppervlakte hebben.

Ten slotte zien we bij 10 van de 27 bouwjaarklasse/woningtypen de energie labels verbeteren. Corporaties hebben dusdanig veel woningen uit die bouwjaarklasse/woningtypen verbeterd dat het gemiddelde label van die bouwjaarklasse/woningtypen beter wordt.

4.6 Waardering ervaren woningkwaliteit op nagenoeg gelijk niveau

Huurders geven dit jaar dezelfde waardering (6,9) aan de kwaliteit van de woningen als vorig jaar. Deze meting is gebaseerd op 214.000 (2022: 136.000) huurders (aselect) bij 224 woningcorporaties. Naar woningtype en bouwjaarklasse verdeeld geeft dit het volgende beeld (figuur 4-8).

Hoewel de ervaren woningkwaliteit op sectorniveau stabiel blijft, zien we wel degelijk verschillen tussen oudere en nieuwere woningen. De ervaren kwaliteit van woningen gebouwd voor 1960 neemt sinds 2017 af. Tot vorig jaar zagen we bij de woningen na 1960 een jaarlijkse toename in ervaren kwaliteit. Opvallend is dat de ervaren woningkwaliteit gebouwd na 2020 een lager cijfer (0,35) ten opzichte van 2022. Die ligt daarmee lager dan bijvoorbeeld de ervaren woningkwaliteit van woningen gebouwd tussen 2010 en 2019. Een logische verklaring is hiervoor vanuit de benchmarkdata niet te geven.

4.7 Meer verdieping in het Aedes-datacentrum en regionale kennisdagen

Aedes-datacentrum
Wil je inzicht in hoe jouw corporatie het doet in de branche ten opzichte van andere corporaties of landelijk? In het Aedes-datacentrum kunnen corporaties hun cijfers vergelijken en downloaden als PDF- of Excel-bestand. In het Aedes-datacentrum zijn bijna 200 indicatoren van de Aedes-benchmark opgenomen voor alle individuele corporaties. Hiermee kunnen corporaties eigen vergelijkingen maken en zelf overzichten en grafieken samenstellen. Daarnaast zijn er veel cijfers uit andere bronnen zoals de dVi, dPi, WoON, CBS te vinden in de databank. Bekijk de video: Wat vind je allemaal in het Aedes-datacentrum voor uitleg van wat je allemaal in het datacentrum kunt vinden, hoe je het gebruikt en wat het je oplevert.

Regionale kennisdagen
In januari en februari 2025 zijn er 5 regionale kennisdagen. In de ochtend vergelijken we de algemene benchmarkresultaten met de regionale resultaten per thema. Wat valt op? Welke strategieën en oplossingen zijn er? We gaan samen in gesprek en aan de slag.

De middag staat in het teken van meer verdieping per thema. Elk thema heeft een eigen aanbod aan activiteiten en werkvormen. Centraal staat van elkaar leren en co-creëren.

Per dag zijn er themasessies over Huurdersoordeel, Leefbaarheid, Onderhoud & verbetering, Duurzaamheid, Beschikbaarheid & betaalbaarheid i.c.m. nieuwbouw en Bedrijfslasten. Je kiest één thema waar je de hele dag mee aan slag gaat.

Nieuwsgierig naar wat de Regionale kennisdagen jou kunnen bieden? Bekijk het programma en meld je aan.

Voetnoot

Lees ook