6 Beschikbaarheid & betaalbaarheid

De betaalbaarheid van de DAEB-voorraad meten we aan de hand van 3 indicatoren:

• de gemiddelde (kale) huurprijs,
• de huur ten opzichte van de maximaal toegestane huur (volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS)),
• de huurprijsverandering van de DAEB-voorraad over het afgelopen kalenderjaar.

De gemiddelde huurprijs van een zelfstandige DAEB-woning is tussen eind 2022 en eind 2023 met 1 euro gedaald, van 578 euro naar 577 euro.

Het gemiddelde huurniveau van DAEB-woningen bleef in 2023 dus ongeveer gelijk. Dat is het resultaat van uiteenlopende huurveranderingen op woningniveau, die te zien zijn in figuur 6-4. Voor 57 procent van de woningen werd de huur verhoogd met maximaal 3,1 procent. Dit was de wettelijk maximaal toegestane huurverhoging in het DAEB-segment per 1 juli 2023. Voor ruim de helft van deze woningen bleef de huurstijging daarbij beperkt tot ten hoogste 2,6 procent. Dat komt overeen met de (ook wettelijke) maximale huursomstijging in 2023. Voor 9 procent van de woningen steeg de huur met meer dan 3,1 procent. Dergelijke huurverhogingen zijn doorgaans^[3] het gevolg van inkomensafhankelijke huurverhogingen en harmonisatie van de huur bij bewonerswissel.
 

‘594.000 huishoudens kregen een eenmalige huurverlaging’

Voor 28 procent van de zelfstandige DAEB-woningen is de huur gedaald. Vooral door de eenmalige huurverlaging in 2023. Deze regeling gaf 594.000 huishoudens op basis van hun inkomen recht op een verlaging van de kale huur naar 575,03 euro, als hun huur hoger lag dan dit bedrag. Gemiddeld een verlaging van 54 euro. Relatief vonden de meeste huurverlagingen plaats in Flevoland (33,5 procent van de DAEB-woningen), de Metropoolregio Amsterdam (32,2 procent) en regio Arnhem-Nijmegen (30,2 procent). In de noordelijke provincies (Friesland, Groningen en Drenthe) waren relatief weinig huurverlagingen. Dit komt doordat in die gebieden een groter deel van de huren eind 2022 al onder het bedrag van 575,03 euro lag.

Bron: dVi
 

Bij de eenmalige huurverlaging van 2023 zijn huren verlaagd naar een vast bedrag van 575,03 euro. Er is in dit bedrag dus geen onderscheid gemaakt op basis van de kwaliteit van woningen, zoals de oppervlakte, het energielabel en de WOZ-waarde. Hierdoor wordt de samenhang tussen de prijs en de kwaliteit van woningen minder sterk. Ook door het sinds 2016 geldende passend toewijzen en de eerdere eenmalige huurverlaging van 2021, zien we dat huren zich steeds meer concentreren rond (Rijks)beleidsgrenzen. Figuur 6-5 laat deze ontwikkeling zien. De huur van woningen wordt minder ingegeven door de kwaliteit van woningen, en steeds meer door landelijk huurprijsbeleid.
 

Figuur 6-5: Prijsopbouw van de zelfstandige DAEB-voorraad, 2018-2023

Iedere ‘viool’ heeft dezelfde totale oppervlakte; de pieken laten een sterke concentratie van woningen rond bepaalde huurbedragen zien^[4]

Bron: dVi
 

Kijken we naar de tweede indicator van betaalbaarheid dan zien we dat de gemiddelde verhouding tussen de huur en de maximaal toegestane huur in de DAEB-tak sterk daalde in 2023. Van 69,3 procent naar 62,5 procent. Aan het begin van deze paragraaf kwam naar voren dat de gemiddelde huur van DAEB-woningen ongeveer gelijk is gebleven. Ook is het gemiddeld aantal WWS-punten licht gestegen (+0,9) door voorraadmutaties en woningverbeteringen. Daarnaast is de maximale huur per WWS-punt met 10 procent geïndexeerd. Vooral deze laatste factor zorgt voor een grote stijging van de maximale huur en daarmee een daling van de waarde van de benchmarkindicator.

6.3 Huisvesten doelgroepen: Verschuiving toewijzing van doelgroep passend toewijzen naar overige DAEB-doelgroep

Het derde en laatste deelprestatieveld van Beschikbaarheid & betaalbaarheid vergelijkt de prestaties van corporaties in het huisvesten van de doelgroep passend toewijzen^[5]. De eerste van 2 indicatoren in dit deelprestatieveld kijkt naar het aandeel woningtoewijzingen aan huishoudens met een inkomen onder de passend-toewijzengrens. Dit aandeel is gedaald van 74,4 procent in 2022 naar 71,9 procent in 2023. Deze dalende lijn van de afgelopen jaren heeft ook dit jaar doorgezet. In 2016 werd nog 80,9 procent van de vrijkomende woningen aan deze doelgroep toegewezen. De daling in het aandeel toewijzingen aan de doelgroep passend toewijzen komt ten goede aan de overige doelgroep toewijzing DAEB-woningen. Mogelijke verklaringen zijn dat corporaties slaagkansen van meerdere doelgroepen wil vergroten en dus vaker toewijzen aan de overige DAEB-doelgroep. Of dat corporaties voor een duurzame woning een huur van 750 euro willen vragen maar dat vanwege de regels van passend toewijzen moeilijk kan toewijzen aan deze doelgroep.

De ruimte die corporaties hebben om woningen vrij toe te wijzen aan hogere inkomens (boven de DAEB-inkomensgrens) wordt nog altijd beperkt ingezet (3,3 procent van de DAEB-woningen).

2 van de 8 indicatoren in het prestatieveld Beschikbaarheid & betaalbaarheid worden bepaald op basis van de woningtoewijzingen in het afgelopen jaar. In 2023 waren er 165.600 woningtoewijzingen tot de liberalisatiegrens, ofwel 7,9 procent van de voorraad. Het aantal toewijzingen is daarmee iets hoger dan in 2022. Het aantal toewijzingen is een combinatie van nieuwbouw en van doorstroming in de bestaande woningvoorraad van corporaties.

Bron: dVi 

De indicator ‘Match voorraad en doelgroep passend toewijzen (DAEB)’ geeft weer hoe de omvang van de doelgroep passend toewijzen zich verhoudt tot het aantal woningen met een voor hen passende huur. Voor de voorraad wordt daarbij gekeken naar de DAEB-voorraad met een huur onder de hoge aftoppingsgrens en onzelfstandige eenheden. Hoe hoger het percentage, hoe meer de voorraad in verhouding staat tot de doelgroep. Het matchpercentage is tussen 2022 en 2023 verbeterd, van 79,5 procent naar 82,7 procent. Dit komt zowel door een toename van de DAEB-voorraad tot de hoge aftoppingsgrens, als door een daling van het aantal huishoudens in de doelgroep passend toewijzen. Dit laatste komt vooral door de stijging van de inkomens tussen 2021 en 2022, de meest recente periode waarvoor de inkomensgegevens van corporatiehuurders bekend zijn.

6.4 Meer verdieping in het Aedes-datacentrum en regionale kennisdagen

Aedes-datacentrum
Wil je inzicht in hoe jouw corporatie het doet in de branche ten opzichte van andere corporaties of landelijk? In het Aedes-datacentrum kunnen corporaties hun cijfers vergelijken en downloaden als PDF- of Excel-bestand. In het Aedes-datacentrum zijn bijna 200 indicatoren van de Aedes-benchmark opgenomen voor alle individuele corporaties. Hiermee kunnen corporaties eigen vergelijkingen maken en zelf overzichten en grafieken samenstellen. Daarnaast zijn er veel cijfers uit andere bronnen zoals de dVi, dPi, WoON, CBS te vinden in de databank. Bekijk de video: Wat vind je allemaal in het Aedes-datacentrum voor uitleg van wat je allemaal in het datacentrum kunt vinden, hoe je het gebruikt en wat het je oplevert.

Regionale kennisdagen
In januari en februari 2025 zijn er 5 regionale kennisdagen. In de ochtend vergelijken we de algemene benchmarkresultaten met de regionale resultaten per thema. Wat valt op? Welke strategieën en oplossingen zijn er? We gaan samen in gesprek en aan de slag.

De middag staat in het teken van meer verdieping per thema. Elk thema heeft een eigen aanbod aan activiteiten en werkvormen. Centraal staat van elkaar leren en co-creëren.

Per dag zijn er themasessies over Huurdersoordeel, Leefbaarheid, Onderhoud & verbetering, Duurzaamheid, Beschikbaarheid & betaalbaarheid i.c.m. nieuwbouw en Bedrijfslasten. Je kiest één thema waar je de hele dag mee aan slag gaat.

Nieuwsgierig naar wat de Regionale kennisdagen jou kunnen bieden? Bekijk het programma en meld je aan.

Voetnoten

Lees ook