Samenvatting

2. Niet-beïnvloedbare bedrijfslasten nemen toe, net als externe inhuur

De totale (beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare) bedrijfslasten van corporaties zijn met 292 euro gedaald van 2.096 euro naar 1.822 euro per vhe. Voor het eerst sinds jaren zijn de beïnvloedbare bedrijfslasten hoger dan de niet-beïnvloedbare lasten. Dit komt doordat de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten zijn gedaald vanwege de afschaffing van de verhuurderheffing. Maar ook omdat corporaties meer uitgeven.

De beïnvloedbare bedrijfslasten stijgen in 2023 naar 1.018 euro per verhuureenheid. Een toename van 90 euro per vhe. De beïnvloedbare bedrijfslasten bestaan uit personeelskosten, kosten voor externe inhuur en overige bedrijfslasten zoals bijvoorbeeld ICT, huisvesting en verzekeringen. Met name bij personeels- en inhuurkosten is een trend zichtbaar. Het aandeel voor externe inhuur neemt al jaren gestaag toe en is inmiddels bijna 18 procent van de totale personeelslasten (eigen personeel + inhuur). Corporaties werken dus steeds meer met externe inhuur. Redenen hiervoor lopen uiteen, maar de druk op de arbeidsmarkt is er zeker een.

Op sectorniveau is het huishoudboekje van woningcorporaties wederom niet sluitend. Corporaties moeten dus geld lenen om hun maatschappelijke opgaven te financieren. Het huishoudboekje wordt berekend door de gemiddelde maandhuur per vhe met de totale bedrijfslasten, rente-uitgaven en de kosten voor onderhoud, verbetering en verduurzaming te vergelijken. Een wel of niet sluitend huishoudboekje heeft invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties voor opgaven als verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid.

3. Onderhoud en verbetering investeringen nemen fors toe

Corporaties gaven in 2022 in totaal 10,5 miljard euro uit aan onderhoud, verbeteren en verduurzamen van hun vastgoed. Dus alle uitgaven die een corporatie aan een bestaande woning heeft. Dat is 15,5 procent meer dan in 2022. Zo’n 5,6 procent is het gevolg van gestegen bouwkosten. De overige 9,9 procent komt doordat corporaties echt meer woningen hebben aangepakt. Vergeleken met vorig jaar hebben corporaties bijvoorbeeld in 18.918 meer woningen ingrepen gedaan van minimaal 10.000 euro. We weten uit eerdere analyses van de Aedes-benchmark dat na ingrepen van boven dat bedrag de ervaren woningkwaliteit toeneemt. 

Corporaties besteden opnieuw meer geld aan onderhoud en verbetering van hun woningen. Gemiddeld geven corporaties 7,4 maandhuren van de jaarlijkse huurinkomsten uit aan onderhoud, verbetering en verduurzaming. Dat was in 2017 nog 4,7 maandhuren. Dit leidt tot een betere technische kwaliteit van de woning.

Huurders gaven dit jaar dezelfde waardering (6,9) aan de kwaliteit van de woningen als vorig jaar. Deze meting is gebaseerd op 136.000 huurders bij 224 woningcorporaties. 

4. Verduurzaming leidt tot resultaat, aanpak EFG-labels voorop

Corporaties blijven hun woningen actief verduurzamen. Bij 178.400 woningen hebben corporaties minimaal één verduurzamingsmaatregel genomen. Inmiddels heeft 44,1 procent van de corporatiewoningen energielabel A of beter. Het aantal woningen met energielabel E, F of G is afgenomen van 180.700 naar 142.900 woningen. Een afname van 37.800 woningen, oftewel 21 procent.

Naar schatting komt een derde daarvan door directe inspanningen van corporaties. De andere tweederde komt door de methodiekcorrectie in de NTA 8800. In 2021 zorgde de overgang naar de NTA 8800 voor veel verschuiving in de duurzaamheidsprestaties van woningen. Met name kleine woningen (< 70 m2) gingen toen (soms) meerdere energielabels achteruit. Dat is nu dus gecorrigeerd. Dit hoeft overigens niet te betekenen dat deze woningen in de tussentijd niet ook zijn verduurzaamd.

De isolatieprestatie, gemeten naar de nettowarmtebehoefte is op sectorniveau gedaald met 3,5 procent, waarvan 2,2 procent door ingrepen van corporaties. De energielabelwaarde (EP2) is verbeterd met 3,1 procent.

5. DAEB-voorraad stijgt met 8.000, ontwikkeling huren vooral door rijksbeleid

Netto nam het aantal DAEB-woningen in 2023 toe met 8.000 woningen. Met name omdat er minder woningen zijn gesloopt of verkocht. De toename is meer dan in voorgaande jaren.

De gemiddelde kale maandhuur van een zelfstandige DAEB-woning (sociale huurwoning) is met 1 euro gedaald naar 577 euro. Voor 57 procent van de woningen werd de huur verhoogd met maximaal 3,1 procent. Dit was de wettelijk maximaal toegestane huurverhoging. Voor 28 procent van de huurders is de huur gedaald. Vooral door de eenmalige huurverlaging in 2023. Deze regeling gaf bijna 600.000 huishoudens op basis van hun inkomen recht op een verlaging van de kale huur naar 575,03 euro, als hun huur hoger was dan dit bedrag. Voor 9 procent van de woningen steeg de huur met meer dan 3,1 procent. Doorgaans door inkomensafhankelijke huurverhogingen en harmonisatie van de huur bij bewonerswissel. We zien dat alle huren steeds meer gekoppeld zijn aan overheidsregels. 

Het totaal aantal woningtoewijzingen is in 2023 licht gestegen naar 165.600. Dat is 7,9 procent van de voorraad. Opvallend is dat corporaties vaker woningen toewijzen aan hun overige DAEB-doelgroep (huurders met een inkomen boven een bepaald inkomen). Dat percentage stijgt van 22,3 procent naar 24,8 procent. Dat gaat ten koste van woningen die aan de doelgroep passend toewijzen worden toegewezen. Dat percentage daalt van 74,4 procent naar 71,9 procent. Corporaties gebruiken de vrije toewijzingsruimte nauwelijks. 

6. Minder en kleiner gebouwd, bouwkosten zijn gestegen

Corporaties hebben in 2023 17.801 woningen gerealiseerd. Iets meer dan in 2022 toen er 16.015 woningen zijn gebouwd. De afgelopen jaren zijn corporaties vaker meergezinswoningen met lift gaan bouwen en minder eengezinswoningen. Bij meergezinswoningen kun je denken aan flats en appartementen, bij eengezinswoningen aan rijtjeshuizen. In 2023 zijn er 574 meer meergezinswoningen met lift gebouwd dan in 2022, ofwel een toename van 7,4 procent. Terwijl de realisatie van het aantal eengezinswoningen slechts gestegen is met 67 woningen. 

De gemiddelde stichtingskosten (grond, bouwkosten en overige kosten) voor een nieuwbouwwoning per m2 zijn verder gestegen. Waar een m2 in 2022 nog 3.022 euro kostte, bedroeg dit in 2023 3.247 euro. Dat komt deels doordat corporaties de afgelopen jaren iets kleiner zijn gaan bouwen. Kosten voor onder andere badkamers en keukens worden dan verdeeld over minder m2. Maar vooral door een toename van bouw-, materiaal- en loonkosten. Vanaf de tweede helft van 2021 namen de materiaalkosten door corona fors toe. In 2022 kwam daar de oorlog in Oekraïne bovenop waardoor de energieprijzen flink stegen. Bovendien stegen de loonkosten in de onderhoud- en bouwsector. 

7. Zichtbare inzet corporaties draagt sterk bij aan totaaloordeel buurt

Aan deze tweede uitvraag voor leefbaarheid hebben 197 corporaties meegedaan. Dat komt neer op een deelnamegraad van 72 procent. Ruim 152.000 huurders hebben zich uitgesproken over de leefbaarheid van hun buurt. Zij kregen vragen voorgelegd over ervaren veiligheid, mate van overlast, mate van schoon en netjes, en de ervaren inzet van hun corporatie aan prettig en veilige buurt. 

Vergeleken met vorig jaar zien we dat huurdersoordelen op alle onderdelen nagenoeg gelijk zijn gebleven. Veiligheidsgevoel wordt beoordeeld met een 7,4. Ervaren overlast in de buurt met een 6,9, waarbij een hoger cijfer minder overlast betekent. De mate waarin huurders de buurt als schoon en netjes ervaren is gewaardeerd met een 6,4. En de ervaren inzet van de corporaties met een 6,0.

Wel zien we dat corporaties zich meer gaan inzetten op het verbeteren van de leefbaarheid in buurten. De afgelopen 3 jaar investeerden corporaties ieder jaar meer in leefbaarheid. In 2023 was dat gemiddeld 160 euro per vhe. Om dat werk te doen hebben ze ook meer personeel aangenomen. Tussen 2022 en 2023 steeg het aantal fte op leefbaarheid van 1.893 fte naar 2.186 fte. 

Lees ook