3. Verduurzaming leidt tot resultaat, aanpak EFG-labels voorop
Corporaties blijven hun woningen actief verduurzamen. Het aandeel woningen met een goed energielabel is afgelopen jaar verder gestegen. Bijna 40 procent van de corporatiewoningen heeft energielabel A of beter. Het aantal woningen met energielabel E, F of G is afgenomen van 247.300 naar 180.700 woningen. Een afname van 66.600 woningen, oftewel ruim 25 procent.
Naar schatting komt de helft daarvan door directe inspanningen van corporaties. De andere helft komt door de methodiekwijzing in de NTA 8800. In 2021 zorgde de overgang naar de NTA 8800 voor veel verschuiving in de duurzaamheidsprestaties van woningen. In de NTA 8800 werd voor onverwarmde aangrenzende ruimten – zoals bergingen of trappenhuizen – gerekend met de buitentemperatuur. In de praktijk ligt die temperatuur echter hoger. Dit jaar is de NTA 8800 gecorrigeerd waardoor er weer een realistischer beeld ontstaat.
De nettowarmtevraag is op sectorniveau gedaald met 5 procent, waarvan 3 procent door ingrepen van corporaties. De energielabelwaarde (EP2) is verbeterd met bijna 6 procent.
4. Onderhoud en verbetering blijven op hoog niveau
Corporaties gaven in 2022 in totaal 9,1 miljard euro uit aan instandhoudingskosten. Dit zijn alle uitgaven die een corporatie aan een woning heeft. We onderscheiden 2 soorten uitgaven: uitgaven aan onderhoud én investeringen in woningverbetering.
Op brancheniveau zijn de kosten voor onderhoud en woningverbetering dit jaar gestegen van 3.481 euro naar 3.739 euro per vhe. Corporaties besteden opnieuw meer geld aan onderhoud en verbetering van hun woningen. Dit leidt tot een betere technische kwaliteit van de woning.
Het aantal ingrepen van minimaal 10.000 euro steeg afgelopen jaar licht. Uit eerdere analyses van de Aedes-benchmark weten we dat na ingrepen van boven de 10.000 euro de ervaren woningkwaliteit pas toeneemt. Huurders gaven dit jaar dezelfde waardering (6,9) aan de kwaliteit van de woningen als vorig jaar (6,9). Deze meting is gebaseerd op 136.000 huurders bij 221 woningcorporaties.
5. DAEB-voorraad stijgt met 6.000, stijging huren ruim onder inflatie
De gemiddelde kale maandhuur van een zelfstandige DAEB-woning (sociale huurwoning) is licht gestegen van 561 euro naar 578 euro. Corporaties hebben na een huurbevriezing van vorig jaar de huur verhoogd met 2,9 procent, verdeeld over 3 onderdelen. Zittende huurders kregen een verhoging van 2,2 procent. Dat was de maximaal toegestane huurverhoging. Verder steeg de huur 0,4 procent bij een huurderswisseling en 0,3 procent bij woningverbetering of sloop/nieuwbouw. De huurstijging is overigens veel lager dan de inflatie in 2022, die rond de 10 procent lag.
Netto nam het aantal DAEB-woningen in 2022 toe met 6.000 woningen. Met name omdat er minder woningen zijn gesloopt of verkocht. Dat is meer dan in voorgaande jaren.
Na een lichte stijging vorig jaar is het totaal aantal woningtoewijzingen in 2022 gedaald naar 164.300. Dat is 7,9 procent van de voorraad. Opvallend is dat corporaties steeds vaker woningen toewijzen aan de secundaire doelgroep. Dat percentage stijgt van 20 procent naar 22,5 procent. Dat gaat ten koste van woningen die aan de primaire doelgroep worden toegewezen. Dat percentage daalt van 75,3 procent naar 74,4 procent. Corporaties gebruiken de vrije toewijzingsruimte nauwelijks.
De prijs-kwaliteitverhouding van woningen is iets verbeterd. De verhouding van de huidige huur ten opzichte van de maximale huur die gevraagd zou mogen worden, daalde van 69,5 procent in 2021 naar 69,3 procent in 2022. Corporaties vragen overigens zelden de maximale huur voor een woning.
6. Minder en kleiner gebouwd, bouwkosten zijn gestegen
In 2022 zijn er 16.015 woningen gerealiseerd. Dat is iets minder dan in 2021 toen er 16.925 woningen zijn gebouwd. Corporaties bouwen steeds meer meergezinswoningen met lift en minder eengezinswoningen. Door ontwikkelingen als vergrijzing, het ontstaan van kleinere huishoudens en stedelijke verdichting is er meer behoefte aan dit type woningen. Woningcorporaties hebben in de Nationale Prestatieafspraken de ambitie uitgesproken om over de periode van 2022-2030 in totaal 250.000 DAEB-woningen en 50.000 niet-DAEB woningen te realiseren. Dat zijn gemiddeld ruim 33.000 woningen (DAEB en niet-DAEB) per jaar.
De gemiddelde stichtingskosten (grond, bouwkosten en overige kosten) voor een nieuwbouwwoning per m2 zijn met 12 procent gestegen. Waar een m2 in 2021 nog 2.709 euro kostte, bedroeg dit in 2022 3.022 euro. Dat komt deels doordat corporaties iets kleiner zijn gaan bouwen. Kosten voor onder andere badkamers en keukens worden dan verdeeld over minder m2. Maar het komt ook door een toename van bouw-, materiaal- en loonkosten. Vanaf de tweede helft van 2021 namen de materiaalkosten door corona fors toe. In 2022 kwam daar de oorlog in Oekraïne bovenop. Bovendien stegen de loonkosten in de onderhoud- en bouwsector. De stijging van bouw-, materiaal- en loonkosten wordt een steeds groter knelpunt voor corporaties bij het realiseren van nieuwbouw.
7. Zichtbare inzet corporaties draagt sterk bij aan totaaloordeel buurt
Dit jaar bevat de Aedes-benchmark voor het eerst een verdieping leefbaarheid. Aan de uitvraag onder huurders hebben in deze eerste editie 173 corporaties meegedaan. Dat komt neer op een deelnamegraad van 63 procent. Ruim 83.000 huurders hebben zich uitgesproken over de leefbaarheid van hun buurt. Zij kregen vragen voorgelegd over ervaren veiligheid, mate van overlast, mate van schoon en netjes, en de ervaren inzet van hun corporatie aan prettig en veilige buurt.
Huurders beoordelen het veiligheidsgevoel in de buurt gemiddeld met een 7,5. Voor overlast in de buurt geven huurders gemiddeld een 6,9, waarbij een hoger cijfer minder overlast betekent. De mate waarin huurders de buurt als schoon en netjes ervaren is gewaardeerd met een 6,5. Tot slot geven huurders gemiddeld een 6,0 voor de ervaren inzet van de corporatie voor een prettige en veilige buurt.
Opvallend aan het laatste oordeel is dat veel huurders geen concreet beeld hebben van de inzet van de corporatie op het gebied van leefbaarheid. Bijna 4 op de 10 huurders geeft aan dit niet te weten. Terwijl de ervaren inzet van de corporatie een sterke invloed heeft op het totaaloordeel van de buurt. Als huurders de corporatie in algemene zin positief waarderen, zijn ze veelal ook positief over de inzet van de corporatie voor de buurt. Zichtbare activiteiten voor een prettige en leefbare wijk hebben een positief effect op de beleving van huurders van hun wijk.
