Samenvatting
De Aedes-benchmark is dit jaar voor de achtste keer uitgevoerd en heeft zich inmiddels ontwikkeld tot een toonaangevend instrument. De benchmark maakt op hoofdlijnen de prestaties van corporaties inzichtelijk en onderling vergelijkbaar. In totaal deden er 269 corporaties mee. Zij vertegenwoordigen 98 procent van alle corporatiewoningen. 78 procent van de corporaties heeft aan alle vijf prestatievelden deelgenomen.
Goede resultaten, maatschappelijke opgaven onder druk
Op veel fronten zijn de prestaties dit jaar weer verbeterd: het huurdersoordeel over de dienstverlening is op gelijk niveau gebleven ondanks de effecten van corona. Daarnaast zijn de woningen duurzamer geworden en hebben corporaties meer geïnvesteerd in woningverbetering. Nieuwbouw bleef achter bij de ambitie, maar is wel hoger dan voorgaande jaren. De huurprijsstijging is beperkt. De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten blijven ongekend hoog. De grote opgaven waarvoor woningcorporaties staan hebben ertoe geleid dat hun beïnvloedbare bedrijfslasten ook dit jaar zijn toegenomen. Vergelijken we de bedrijfslasten en de instandhoudingskosten van woningen met de huuropbrengsten, dan zien we dat corporaties in 2020 gemiddeld 4 euro per maand per verhuureenheid (vhe) te kort komen. Dit heeft direct invloed op het betaalbaar houden van huren en investeringsmogelijkheden van corporaties in opgaven als verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid.
Waardering huurders goed, ondanks effecten corona
Dit jaar hebben bijna 400.000 huurders zich uitgesproken over de door hun ervaren woningkwaliteit en de dienstverlening van hun corporatie. Dat zijn er bijna drie keer zoveel als in 2013. Huurders geven de dienstverlening gemiddeld een 7,5. Dit is op gelijk niveau gebleven, vergeleken met voorgaande jaren. Ondanks dat corporaties ook dit jaar nog te maken hadden met de effecten van de corona-maatregelen hebben die dus weinig invloed op het huurdersoordeel.
De door de huurder ervaren woningkwaliteit is ook op gelijk niveau gebleven (7,0). Ervaren woningkwaliteit gaat niet alleen om ‘harde’ euro’s die corporaties investeren in de woning. Het heeft ook een andere, misschien wel belangrijkere component: het zich thuis voelen.
Huishoudboekje corporaties niet meer sluitend
Het huishoudboekje van woningcorporaties is in 2020 voor het eerst niet meer sluitend. Een corporatie komt in 2020 gemiddeld 4 euro per verhuureenheid (vhe) per maand tekort, als we de gemiddelde maandhuur per vhe vergelijken met de beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare bedrijfslasten en de instandhoudingskosten. Dit heeft direct invloed op het betaalbaar houden van huren en investeringsmogelijkheden van corporaties in opgaven als verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid.
De totale (beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare) bedrijfslasten van corporaties zijn in 2020 met 148 euro (6,9 procent) gestegen van 2.138 euro naar 2.286 euro per verhuureenheid (vhe). De stijging van de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten met 130 euro komt in belangrijke mate door de stijging van de verhuurderheffing in 2020 met 83 euro per vhe, vennootschapsbelasting (Vpb) en een verdere toename van de WOZ-waarde. Door dit hoge aandeel niet-beïnvloedbare bedrijfslasten hebben corporaties maar een beperkte invloed op hun totale bedrijfslasten. Zonder de invloed van de vennootschapsbelasting stegen in 2020 de niet-beïnvloedbare kosten voor alle corporaties van 1.013 naar 1.109 euro per vhe.
De beïnvloedbare bedrijfslasten van corporaties zijn in 2020 gestegen met 2,2 procent, gelijk aan de inflatie (vorig jaar 5,5 procent) van 828 naar 846 euro. De stijging komt deels door indexatie. Tegelijkertijd stapelen de maatschappelijke opgaven van corporaties zich op. Dat corporaties zich daarop voorbereiden zien we in een toename van het aantal werknemers in de sector. Corporaties hebben meer personeel aangetrokken voor onder andere leefbaarheid, nieuwbouw en projecten rond verduurzaming van hun bestaande woningvoorraad.
Duurzaamheid woningen verder verbeterd
Vanaf 2021 geldt een andere systematiek voor de labelbepaling, die niet vergelijkbaar is met de oude methode. Op basis van een analyse van 2 miljoen woningen laat de benchmark zien dat corporaties gestaag doorgaan om de duurzaamheidsprestatie van hun woningen te verbeteren. Zo heeft inmiddels 80 procent van de woningen met een verwarmingsketel een HR107 ketel en is het aantal woningen met zonnepanelen het afgelopen jaar opnieuw fors gestegen met 67.000. Ook verbetert de gemiddelde isolatie gestaag.
In de Aedes-agenda 2020-2023 hebben leden van Aedes afgesproken de woningen te verbeteren naar gemiddeld energielabel B met een bijbehorende Energie-index (EI) van 1,4. Deze energielabelwaarde geeft een integrale beoordeling van de energetische prestatie van woningen. Al jaren zakt het gemiddelde in de EI en de prognose laat duidelijk zien dat eind 2021 de gemiddelde EI van corporatiewoningen onder de 1,4 uitkomt.
De verduurzaming van de woningvoorraad vraagt om forse investeringen van corporaties. Die zijn ook dit jaar toegenomen. De investeringen in energetische maatregelen namen toe met 48 euro per vhe. Het aandeel van de energetische maatregelen is daarmee met 3 procent gestegen naar 46 procent.
Instandhoudingskosten opnieuw gestegen, maar minder hard
De kosten voor onderhoud en woningverbetering zijn van 4,8 miljard euro in 2015 gestegen naar 7,2 miljard euro in 2019. Een kostenstijging van 50 procent.
In 2020 zijn de instandhoudingskosten gestegen naar 7,4 miljard euro, een stijging van 0,2 miljard euro (2,8 procent) ten opzichte van 2019 .
Op brancheniveau zijn de kosten voor onderhoud en woningverbetering dit jaar gestegen van 3.073 naar 3.136 euro per vhe. Corporaties besteden opnieuw meer geld aan onderhoud en verbetering van hun woningen. De energetische investeringen zijn gestegen van 450 naar 498 euro per vhe in 2020.
De stijging van de instandhoudingskosten heeft geen directe invloed op het huurdersoordeel over de kwaliteit van de woningen, deze blijft gelijk aan vorig jaar (7,0). Door de wijziging naar de NTA8800 is het dit jaar niet inzichtelijke te maken in welke mate corporaties hun woningen verder verduurzamen.
Huurverhoging aan zittende huurders lager dan inflatie
De gemiddelde kale maandhuur van een zelfstandige DAEB-woning (sociale huurwoning) is tussen 2018 en 2019 toegenomen van 544 euro naar 561 euro. Dat komt neer op een totale huurprijsstijging van 3,2 procent. Er is vooral sprake van een huurprijsstijging na intrek van nieuwe huurders of bij woningverbetering van de huidige woning. De huren voor ‘zittende huurders’ zijn het afgelopen jaar beperkt gestegen (2,3 procent). Deze verhoging is gemiddeld 0,3 procent lager dan inflatie.
Het totaal aantal sociale huurwoningen is licht gegroeid met 0,2 procent. Dit komt neer op 4.000 woningen en is het resultaat van nieuwbouw, sloop en aan- en verkopen. In de behoefte aan sociale huurwoningen wordt hiermee nauwelijks voorzien.
Nieuwbouwwoningen hebben een hogere huurprijs dan bestaande woningen, gemiddeld bedroeg deze 629 euro in het zogenoemde DAEB-segment. Daar staat tegenover dat de nieuwbouwwoningen van betere kwaliteit zijn dan de bestaande woningvoorraad. Het aandeel toewijzingen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (tevens de inkomensgrens voor het passend toewijzen) is gedaald van 76,5 procent in 2019 naar 75 procent in 2020. De daling in het aandeel huurders met een betaalrisico van 16,4 procent naar 14,3 procent dit jaar betekent nog steeds dat 1 op de 7 huurders een betaalrisico heeft.
Nieuwbouw in de lift, maar nog achter op ambitie
Aan de verdieping Nieuwbouw heeft 82 procent van de bouwende corporaties deelgenomen. Zij hebben samen in 2020 15.199 woongelegenheden gerealiseerd (een stijging van 14 procent ten opzichte van 2019) tegen totale stichtingskosten van 2.84 miljard euro. De woningbouwproductie van woningcorporaties viel na 2013 stevig terug. In dat jaar werden maar liefst bijna 30.000 nieuwe woningen gebouwd, maar werd ook de verhuurderheffing ingevoerd. In 2018 werd het dieptepunt bereikt met 13.283 woningen. In 2019 nam de productie weer licht toe en de stijging heeft zich dus doorgezet in 2020 met 15.199 woningen. Corporaties spraken begin dit jaar in de Actieagenda Wonen de ambitie uit om hun woningbouwproductie stap voor stap te verhogen naar 25.000 nieuwbouwwoningen per jaar.
De gemiddelde stichtingskosten (grond, bouwkosten en overige kosten) van een woning bedroegen in 2020 187.000 euro, 2.560 euro per vierkante meter. De stichtingskosten voor woningen kleiner dan 40 vierkante meter zijn het hoogst, namelijk gemiddeld 3.641 euro per vierkante meter. De stichtingskosten stijgen vooral door de hoge bouwkosten (18 procent). Daarnaast zijn de grondkosten met 3 procent gestegen.
Van inzicht naar verbeteren
Met de benchmark kunnen corporaties hun eigen cijfers vergelijken met die van andere corporaties. Dit geeft inzicht in hun verbeteringsmogelijkheden en hun aandachtspunten. Om corporaties op weg te helpen in het van elkaar leren en verbeteren, organiseren we een uitgebreid benchlearningprogramma. Dit gaat vooral over ‘het verhaal achter de cijfers’. Corporaties wisselen hier onderling hun werkwijze uit en bespreken met elkaar hun inzichten over eigen prestaties en verbetermogelijkheden op het gebied van nieuwbouw, huurderstevredenheid, onderhoudsprocessen en andere thema’s. Bovendien krijgen ze handvatten aangereikt, waarmee ze in hun eigen corporatie met hun collega's aan de slag kunnen, inclusief een serie van 6 online sessies ‘Groeien in opdrachtgeverschap’.
In het Aedes-datacentrum kunnen corporaties zelf alle benchmarkcijfers in beeld brengen voor een analyse of presentatie. Zo helpen de cijfers van de Aedes-benchmark corporaties om samen zich verder te verbeteren.