6.2 Huurverhoging aan zittende huurders lager dan inflatie
De betaalbaarheid van de DAEB-voorraad wordt gemeten aan de hand van drie indicatoren: de gemiddelde huurprijs, de huur ten opzichte van de maximaal toegestane huur (volgens het Woningwaarderingsstelsel) en de huurprijs-verandering tussen het huidige en het vorige jaar. De gemiddelde huurprijs van een zelfstandige DAEB-woning is tussen 2019 en 2020 toegenomen van 544 euro naar 561 euro, een stijging van 3,2 procent[1] .
Tabel 6-2: Resultaten benchmarkindicatoren Betaalbaarheid, 2019-2020
2019 | 2020 | ||
Betaalbaarheid | Huurprijs (DAEB) | € 544 | € 561 |
Huur/maximaal toegestane huur (DAEB) | 71,2% | 70,8% | |
Verandering huurprijs t.o.v. afgelopen jaar (DAEB) | 2,3% | 3,2% |
Bron: dVi
De toename van de huurprijs wordt bepaald door vier factoren: huuraanpassingen voor zittende huurders (veelal een verhoging), huuraanpassingen bij nieuwe verhuringen, voorraadmutaties zoals nieuwbouw en sloop, en huurverhogingen na woningverbetering en verduurzaming. Uit de CBS-huurenquête is bekend dat de huurverhoging op 1 juli 2020 voor zittende huurders van corporatiewoningen gemiddeld 2,3 procent bedroeg. Waar in vorige jaren de verhoging voor zittende huurders ongeveer overeenkwam met de inflatie (1,7 procent in 2019 en 1,4 procent in 2018) was deze verhoging in 2020 gemiddeld 0,3 procentpunt lager dan de inflatie. Het bijkomende effect van nieuwe verhuringen was 0,4 procent. Deze geringe stijging is het resultaat van huurharmonisatie en aftoppingen die vaak nodig zijn om de woning te verhuren aan de doelgroep passend toewijzen. De resterende 0,5 procent is gevolg van voorraadmutaties zoals nieuwbouw en sloop en huurverhogingen na woningverbeteringen. In de onderstaande figuur is de stap-voor-stap bijdrage per factor weergegeven.
Figuur 6-2: Gemiddelde huur zelfstandige DAEB-woningen stijgt tussen 2019 en 2020 met 3,2 procent, gemiddelde huurverhoging voor zittende huurders 2,3 procent
Bron: dVi en CBS huurenquête
De verhouding tussen huur en de maximale huur is iets verbeterd, ondanks de stijging met meer dan inflatie van de gemiddelde huurprijs van zelfstandige DAEB-woningen: van 71,2 procent in 2019 naar 70,8 procent in 2020. Hieruit is af te leiden dat het aantal WWS-punten van de DAEB-woningen, dat de maximale huur bepaalt, relatief harder is toegenomen dan de huur. Hierin spelen verbetering van de kwaliteit van woningen door (sloop)nieuwbouw en woningverbeteringen (voornamelijk verduurzaming) een rol.
- 1 Gebruik van de afgeronde gemiddelde huurprijzen van 544 en 561 euro geeft een stijging van 3,1 procent. De 3,2 procent is berekend op basis van de niet-afgeronde gemiddelde huurbedragen.