Samenvatting
De Aedes-benchmark is dit jaar voor de negende keer uitgevoerd en heeft zich inmiddels ontwikkeld tot een toonaangevend instrument. De benchmark maakt op hoofdlijnen de prestaties van corporaties inzichtelijk en onderling vergelijkbaar. In totaal deden er 273 corporaties mee aan ten minste één prestatieveld. De deelnemende corporaties vertegenwoordigen 99 procent van alle corporatiewoningen. 77 procent van de corporaties heeft aan alle 5 prestatievelden deelgenomen.
Stappen gezet
Op veel fronten zijn de prestaties van corporaties ook dit jaar verbeterd: het huurdersoordeel over de dienstverlening is op hetzelfde hoge niveau gebleven. De woningen zijn duurzamer gemaakt en corporaties hebben weer meer geïnvesteerd in woningverbetering.
In de afgelopen periode is meer nieuwbouw gerealiseerd dan het jaar ervoor. Om de ambities uit de recent vastgestelde NPA te halen moet er verder worden opgeschaald. De huur is voor 82 procent van de huurders gelijk gebleven. De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten dalen door de lagere vennootschapsbelasting, als gevolg van de leningenruil Vestia. Wanneer we de bedrijfslasten en de instandhoudingskosten van woningen met de huuropbrengsten vergelijken, blijkt dat corporaties in 2021 gemiddeld 20 euro per maand per verhuureenheid (vhe) tekortkomen. Vorig jaar was het huishoudboekje ook al negatief (-4 euro). Dit tekort heeft gevolgen voor de investeringsmogelijkheden van corporaties.
Waardering huurders wederom goed
Dit jaar hebben circa 423.000 huurders zich uitgesproken over de door hun ervaren woningkwaliteit en de dienstverlening van hun corporatie. Dat zijn 3 keer zoveel huurders als in 2014. Huurders geven de dienstverlening gemiddeld een 7,7. Dit is iets hoger dan voorgaande jaren.
De door de huurder ervaren woningkwaliteit is bijna gelijk gebleven (6,9). De belangrijkste component van de ervaren woningkwaliteit is het aspect ‘je thuis voelen’. Daarnaast speelt de kwaliteit van de woning zelf een rol.
Huishoudboekje corporaties niet sluitend
Het huishoudboekje van woningcorporaties is opnieuw niet sluitend. We vergelijken de gemiddelde maandhuur per vhe met de beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare bedrijfslasten en de instandhoudingskosten. Daaruit blijkt dat een corporatie in 2021 gemiddeld 20 euro per vhe per maand tekortkomt. Dit heeft invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties voor opgaven als verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid.
De totale (beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare) bedrijfslasten van corporaties zijn met 33 euro gedaald van 2.285 euro naar 2.252 euro per vhe.
De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten dalen dit jaar met 64 euro per vhe. Dit komt in belangrijke mate door het effect van de leningruil Vestia op de op sectorniveau berekende vennootschapsbelasting.
De beïnvloedbare bedrijfslasten per vhe van corporaties zijn in 2021 met 31 euro gestegen van 846 naar 877 euro. Het aandeel van de 3 grootste posten – verhuur en beheer, overige organisatiekosten en leefbaarheid – is ten opzichte van vorig jaar stabiel gebleven.
Duurzaamheid woningen verder verbeterd
Corporaties blijven hun woningen actief verduurzamen. Dit laat de benchmark zien op basis van een analyse van 2 miljoen woningen. De nettowarmtevraag is gedaald met ruim 2 procent. Het aandeel E-, F-, G-labels is afgenomen, terwijl het aandeel A- en B-labels is toegenomen. Ook zien we een verdere toename van het aantal woningen met een verwarmingsketel en een HR107-ketel. Het aantal woningen met zonnepanelen is het afgelopen jaar opnieuw gestegen. Ook verbetert de gemiddelde isolatiewaarde gestaag.
Instandhoudingskosten opnieuw gestegen
De instandhoudingskosten omvatten de totale uitgaven die een corporatie aan een woning heeft. De instandhoudingskosten bestaan uit het totaal van de onderhoudskosten en de investeringen in woningverbetering. In 2021 is door de deelnemende corporaties 8,9 procent meer uitgegeven dan in 2020. Deze toename is in lijn met de jaren voor 2020. In 2020 was er sprake van slechts een beperkte stijging van de instandhoudingsuitgaven (3,1 procent), mogelijk als gevolg van corona. Met 8,1 miljard euro is de sector een goede opdrachtgever in de markt.
Op brancheniveau zijn de kosten voor onderhoud en woningverbetering dit jaar gestegen van 3.136 naar 3.481 euro per vhe. Corporaties besteden opnieuw meer geld aan onderhoud en verbetering van hun woningen. Dit vertaalt zich ook naar een betere technische kwaliteit van de woning. Deze is verbeterd voor alle corporaties ongeacht hun omvang.
Huurders hebben dit jaar nagenoeg dezelfde waardering (6,93) aan de kwaliteit van de woningen gegeven als vorig jaar (6,96). Deze meting is gebaseerd op 132.000 huurders bij 229 woningcorporaties.
Geen huurverhoging aan zittende huurders
De gemiddelde kale maandhuur van een zelfstandige DAEB-woning (sociale huurwoning) was eind 2021 met 561 euro gelijk aan eind 2020. Dit komt omdat er in 2021 een algemene huurbevriezing gold voor sociale huurwoningen. Dit betekende ook dat corporaties geen inkomensafhankelijke huurverhogingen konden doorvoeren. Als gevolg van deze bevriezing bleef voor 82 procent van de DAEB-woningen de huur gelijk. Daarnaast had een deel van de huurders van een corporatiewoning recht op een huurverlaging tot de aftoppingsgrens door de Wet Eenmalige Huurverlaging.
In 2021 is het totaal aantal woningtoewijzingen voor het eerst in 5 jaar weer iets toegenomen naar 172.000 toewijzingen (DAEB + niet-DAEB, onder liberalisatiegrens). Dit is 8,2 procent van de voorraad. Hoewel de DAEB-voorraad in de afgelopen jaren steeds licht groeide, nam het aantal woningtoewijzingen tussen 2017 en 2020 geleidelijk af.
Nieuwbouw in de lift, maar grote sprongen nodig
In 2021 zijn 17.168 woongelegenheden gerealiseerd (een stijging van 13 procent ten opzichte van 2020) tegen gemiddelde stichtingskosten per vhe van 182.099 euro. De gemiddelde huurprijs van een nieuwbouwwoning bedraagt 654 euro. Woningcorporaties hebben in de Nationale Prestatieafspraken de ambitie uitgesproken om over de periode van 2022–2030 totaal 250.000 DAEB-woningen en 50.000 niet-DAEB woningen te realiseren. Dat zijn gemiddeld ruim 33.000 woningen (DAEB en niet-DAEB) per jaar.
De gemiddelde stichtingskosten (grond, bouwkosten en overige kosten) van een woning bedroegen in 2021 2.709 euro (2020: 2.560 euro) per vierkante meter. De stichtingskosten voor woningen kleiner dan 40 vierkante meter zijn het hoogst per vierkante meter, gemiddeld 3.405 euro (2020: 3.532 euro). Vanaf de tweede helft van 2021 zien we een forse toename van de materiaalkosten. Dit is een gevolg van schaarste door de nasleep van de coronaperiode. De effecten hiervan verwachten we in de volgende benchmark duidelijk terug te zien. De grondkosten zijn gemiddeld 21.032 euro per woning. De stijging van bouw-, materiaal- en loonkosten wordt een steeds groter knelpunt voor corporaties bij het realiseren van nieuwbouw.