6.2 Betaalbaarheid: gemiddelde huurprijs DAEB-woning blijft gelijk

De bijdrage aan de betaalbaarheid van de sociale voorraad door corporaties meten we in de benchmark aan de hand van 3 indicatoren. Deze hebben alle 3 betrekking op de DAEB-voorraad. Dit zijn: huurprijs, huur ten opzichte van maximaal toegestane huur en huurprijsverandering ten opzichte van het vorige jaar. De gemiddelde kale huurprijs van een zelfstandige DAEB-woning eind 2021 bedraagt 561 euro. Dat is even hoog als eind 2020^[1] . De gemiddelde verhouding tussen de huur en de maximaal toegestane huur verbeterde van 70,8 procent naar 69,5 procent. Daarmee is ook de gemiddelde prijs-kwaliteitverhouding van corporatiewoningen verbeterd. Dit is het resultaat van een aantal factoren:

• Het gelijk blijven van de gemiddelde huurprijs.

• De indexatie van de maximale huur per WWS-punt (+1,3 procent).

• Een lichte toename in het aantal punten van bestaande DAEB-woningen (+0,8 punten).

• En een klein effect van voorraadmutaties.

Tabel 6-2: Resultaten benchmarkindicatoren Betaalbaarheid, 2020-2021

Bron: dVi

Het gemiddelde huurniveau van DAEB-woningen steeg in 2021 vrijwel niet. Dat heeft verschillende redenen. Ten eerste gold in 2021 een algemene huurbevriezing voor sociale huurwoningen. Dit betekende ook dat corporaties geen inkomensafhankelijke huurverhogingen konden doorvoeren. Als gevolg van deze bevriezing bleef voor 82 procent van de DAEB-woningen de huur gelijk. Dit is te zien in figuur 6-2^[2] . Daarnaast was de eerder benoemde Wet Eenmalige Huurverlaging van kracht. Een deel van de huurders van een corporatiewoning had hierdoor recht op een huurverlaging tot de aftoppingsgrens. Er waren ook woningen die eind 2021 een hogere huur hadden dan in 2020. Dit was mogelijk bij mutatie en woningverbetering. In de meeste gevallen is de huur bij een mutatie opgetrokken naar een hoger bedrag. Het was ook mogelijk om de huur te verhogen na een met de huurder overeengekomen woningverbetering. In totaal had 7 procent van de bestaande DAEB-woningen in 2021 een hogere huur dan het jaar daarvoor. 11 procent had een lagere huur.

Voorraadmutaties, zoals nieuwbouw en sloop, hebben een (klein) effect op het gemiddelde huurniveau. Nieuwbouwwoningen zijn vaak hoger geprijsd dan woningen die aan de voorraad worden onttrokken. Alle verschillende factoren samen maken dat de gemiddelde huur van een DAEB-woning gelijk is gebleven op 561 euro.

Figuur 6-2: Huurontwikkeling van bestaande zelfstandige DAEB-woningen tussen 2019 en 2020 en tussen 2020 en 2021

Bron: dVi

Het gemiddelde huurniveau in de DAEB-woningvoorraad is gelijk gebleven. Toch is de betaalbaarheid voor zittende huurders als gevolg van de huurbevriezing en huurverlaging in 2021 verbeterd. Voor de komende jaren is in de Nationale Prestatieafspraken een gematigd huurbeleid opgenomen. Zo is afgesproken dat corporaties de komende 3 jaar de huren gaan matigen. De afspraak is dat de maximale huursomstijging 0,5 procent lager is dan de CAO-loonontwikkeling. Ook krijgen huurders met een inkomen op of onder 120 procent van het sociaal minimum in 2023 een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot 550 euro (prijspeil 2020). Vanuit het perspectief van betaalbaarheid kunnen we stellen dat benchmarkjaar 2022 een voorbode was van de ambities in de Nationale Prestatieafspraken.

• 1 De gemiddelde huurprijs bleef op hetzelfde niveau. De verandering van de huurprijs t.o.v. afgelopen jaar bedraagt 0,1 procent. Dit heeft te maken met afronding. Niet afgerond bedroeg de gemiddelde huurprijs van een DAEB-woning 561,02 euro in 2020 en 561,49 euro in 2021.
• 2 In figuur 6-2 kijken we naar de huurontwikkeling van woningen die zowel in 2020 als in 2021 in exploitatie waren. In 2021 gebouwde of gesloopte woningen zijn bijvoorbeeld niet inbegrepen. Ook is een klein aantal van de woningen niet inbegrepen omdat de koppeling op adresniveau tussen dVi 2020 en dVi 2021 technisch niet kon worden gemaakt. Dit betreft iets meer dan 1 procent.