5 Onderhoud & verbetering
Het prestatieveld Onderhoud & verbetering is voor het achtste jaar onderdeel van de benchmark. Het bestaat uit 3 aan elkaar gerelateerde subonderdelen. Het eerste onderdeel zijn de instandhoudingskosten. Dit heeft zowel een effect op de technische kwaliteit, het tweede onderdeel, als op de ervaren woningkwaliteit, het derde onderdeel. De prestatie van een corporatie op dit prestatieveld vergelijken we daarom vanuit meerdere invalshoeken.
5.1 Stijgende lijn instandhoudingskosten zet door
De instandhoudingskosten zijn het totaal van de onderhoudskosten en de investeringen in woningverbetering. Dit betekent dat de instandhoudingskosten de totale uitgaven bevat die een corporatie aan een woning doet. In 2021 is door de deelnemende corporaties 8,9 procent meer uitgegeven dan in 2020. De toename is na een dip in 2020 weer in lijn met de jaren daarvoor. Met 8,1 miljard euro is de sector ook een goede opdrachtgever in de markt.
Figuur 5-1: Verdubbeling instandhoudingskosten tussen 2015 en 2021
In figuur 5-1 is de trend in absolute uitgaven zichtbaar. Deze is in figuur 5-2 gespecificeerd per gewogen vhe en opgesplitst naar de rubrieken reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud en de investeringen in woningverbeteringen. Uit de specificatie (figuur 5-2) blijkt dat de stijging van de investeringen in woningverbetering het grootste deel van de stijging veroorzaakt. In 2021 steeg deze post met 186 euro per vhe (17 procent). In de benchmark zien wij ook dat het aantal mutaties in 2021 is toegenomen. Dit kan een verklaring zijn voor het deel van de stijging van het mutatieonderhoud boven inflatie.
Het is niet objectief uit de Aedes-benchmarkdata af te leiden waarom de stijgende trend van de instandhoudingskosten van vóór 2020 in 2021 weer voortzet. Wel past dit in de lijn van de grote verbeter- en verduurzamingsopgave en het effect van corona in 2020. In 2020 is minder onderhoud (in de woning) uitgevoerd. Verder is de stijging van de instandhoudingskosten ook toe te schrijven aan de stijging van de bouwkosten met circa 3,5 procent in 2021.
Figuur 5-2: Breakdown instandhoudingskosten per vhe tussen 2019 en 2021
Het aantal woningverbeteringen is met 15 procent toegenomen. Het aantal ingrepen bij planmatig onderhoud is met 4 procent licht afgenomen. Wanneer corporaties een ingreep doen, dan is de gemiddelde uitgave per ingreep met 25 procent voor planmatig onderhoud en 8 procent voor woningverbeteringen[1] wel aanzienlijk toegenomen ten opzichte van 2020.
Figuur 5-3: Aantal ingrepen en uitgave per type ingreep
Bij bijna alle grootteklassen is dit jaar een stijging van de instandhoudingskosten zichtbaar na de stabilisatie van 2019 op 2020. Grootteklasse M stijgt met 17 procent het meest. XXS daalt voor het tweede jaar op rij en ligt daarmee fors onder het gemiddelde. Doordat de grootteklasse XXS in aantal verhuureenheden klein is, heeft deze categorie nauwelijks invloed op het sectorbeeld.
Figuur 5-4: Instandhoudingskosten per grootteklasse tussen 2019 en 2021
De instandhoudingskosten zetten de stijgende trend van vóór coronajaar 2020 door. Daarbij valt op dat vooral de uitgaven per ingreep toenemen. Dat komt omdat een corporatie vaak direct meer werkzaamheden doet bij de aanpak van een woning. De toename van de instandhoudingskosten is over bijna alle grootteklassen gelijk.
- 1 Wanneer sprake is van (planmatig) onderhoud of woningverbetering is uitgewerkt in het memo Onderhoud, verbetering en beheer van BZK, Aw en WSW d.d. 3 juli 2019. Analyse op basis van ingrepen vanaf 5.000 euro.